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风水:你的大门破财还是招财

达夫 达夫(好居网用户) 4953天前 / 阅读 :

  “楼市疯疯颠颠,股市神经兮兮(上串下跳、猴性十足)”、“必须颠覆股市楼市政策”!房价是“年年涨、月月涨、天天涨”,政府为什么不干预?!
  中国缺少话题,这

  “楼市疯疯颠颠,股市神经兮兮(上串下跳、猴性十足)”、“必须颠覆股市楼市政策”!房价是“年年涨、月月涨、天天涨”,政府为什么不干预?!

  中国缺少话题,这是我们的致命伤和软肋!中国的话题集中在楼市(纲)、集中在流通(虚拟)领域,一俊遮百丑,而生产和科技日益萎缩。

  中国楼市已经结束疯癫的2007,引来迷糊(迷茫)的2008,2008年中国楼市到底怎样走?!是继续“疯癫”?!还是“拐点”显现?!不同的利益集团有不同的解读,广大中低收入老百姓有的是更多迷茫、恐慌和期盼!温家宝总理的一句“人民有很大的意见”(11月19日新加坡)可谓道出了广大中低收入者的心声!但难,积重难返!“博弈还将继续,责任必须承担”。住房问题是个社会问题,政治问题!

  在媒体、舆论日益“商业化”和“行政化”、在“权力”和“金钱”掌控“话语权”、在“假、大、空、套”充斥、在“教授变商人、商人变教授”已成为时尚的当今,理性(社会科学)显得是如此苍白无力!要找一个讲真话的平台和渠道还真是不那么容易!

  怎样解局?本人试图从一个独立思考者的角度,来对2008年的中国楼市号一下脉!仅作参考,也希望大家换位思考,可谓“忠言逆耳利于行、良药苦口利于行”!

  一、关于楼市“拐点”论

  最进中国最热的话题之一莫过于楼市,而楼市最热的话题莫过于“拐点”论,首先得剖析一下由业内老大王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)(王石博客,王石新闻,王石说吧)先生掀起的楼市“拐点”论,因为,这对08年乃至今后几年的国家政策和楼市走向有关系,必须厘清。

  自从央行和银监会“第二套住房”贷款以家庭为单位的从紧政策出台以后,以王石为代表的房地产大佬们迅速的作出了反应,“拐点”论应运而生,各种媒体也配合“默契”,楼市“拐点”论吸引了众多眼球。但大家仔细一想,似乎又觉得有些蹊跷,为什么地方政府不讲话?为什么我们的学者不讲话?开发商真的认为楼市会“拐点”还是另有所图?开发商制造楼市“拐点”论实在有悖常理。实际上“拐点”论并不新鲜,早在好几年前有出现过,但事实上,在强大的“房地产”(地方政府银行、开发商、媒体铁三角)势力“明调控、暗托市”的情形下,中国楼市最近几年不但没有出现“拐点”而且还一路飙升、加速上扬,其短时间内涨幅之大让所有的预测者都大跌眼镜(包括地方政府和开发商做梦都没想到),这次难到真的会出现“拐点”吗?!

  经过笔者长期以来的思考和观察,觉得“拐点”之说有点混淆是听、言过其实,事实上珠三角的房价也没有真正的下降,有被“夸大”之嫌,因为,12月份国家统计局公布的房地产统计数据根本没有显示珠三角房价的下降,房价的所谓“拐点”应该仅仅是脉冲上涨以后的自然回档,根本不能说明什么。

  其一、“拐点”之含义至少房价得有30%以上的降幅且时间跨度较长。回顾2003年以来的房地产调控,每一次都被强大的“房地产”(势力所“架空”,利益集团之间的结成的“联盟”之稳固不可小视,短期内的回档只能称为“盘整”。

  其二,中国楼市的“拐点”一定会到来,现在只是时间未到而已。在权力和金钱掌控“话语”权的当今,在开发商和投机客还没有全身而退的当今,在中国经济尚未产生新的增长点和科学发展观尚停留在“口头”的当今,“房价不能跌”、“房价不让跌”可能还将维持一段时间。但每一次上涨都是风险的积聚过程,假如这次楼市真的能出现“拐点”,消化“浮筹”、挤压泡沫,反而是中国房地产和中国经济的万幸,也是广大老百姓的万幸,因为它能避免经济更大的波动。

  其三、我认为,楼市“拐点”论真正意图很可能是“欺上”。“醉翁之意不在酒”,制造房价“拐点”的假象,干扰中央的宏观调控决策和决心,让中央政府不要再出更严厉的调控政策,或使得宏观调控政策不了了之、“无疾而终”,从而使得房价再次返身向上,最近几年的房价越调越高就是佐证,至于什么金融风险、民生问题则与己无关。

  其四、广大老百姓、尤其是占人口权重最大的中低收入者到是真正盼望楼市“拐点”出现的!因为,广大老百姓对房价的持续飙升和保障住宅的缺失是不满意的!虽然楼市“拐点”的出现对老百姓和整个经济、社会并不是一件好事。希望各级地方的父母官能从老百姓的呼声中体察出点什么东西,真正做到“民有所呼、我有所应”!使我们的社会、经济真正能做到又好又快地发展!

  其五、中国楼市需要“拐点”。但“不是在此时,不知在何时!我想大约会是在冬季!”,这冬季可能在未来1——3年内。

  二、07楼市:疯疯癫癫

  2007年的中国楼市用“疯癫”两字来概括是最恰当不过了,居然在眼花缭乱的宏观调控政策下面前,“房价、地价”比翼双飞、叠创新高,“东、西、南、北、中”可谓“全国山河一片红”,根据国家发改委和国家统计局2007年12月20日发布的调查数据显示,全国70个大中城市11月房价同比涨幅达10.5%,继续刷新两年涨幅新高,07年12月全国70个大中城市房价同比上涨10。5%,同上11月持平。由于众所周知的统计“迷雾”,实际房价的涨幅远远要超过统计数据,近几年来有的地方房价累计涨幅更是惊人。

  原因何在?除了人民币升值、全球流动性过剩、城市化进程和人民收入增加等大家熟悉的原因外,我想不外乎还有以下六个原因:

  1、保障住房的缺失、欠帐,至今仍有许多地方没有廉租屋和经济适用房。

  上海06年廉租屋1.8万户,07年3万户,其中房屋配租仅407户,占1.36%。

  2、投机过甚,各级地方政府和银行对投机需求过度“呵护”、近乎“放纵”,至今仍未对“投机”进行界定和精确打击,挤压了广大中低收入老百姓的已经十分可怜的住房空间,这在长三角、珠三角和北京等特大型省会城市表现的犹为突出,住房俨然成为了爆发户的乐土和投机客的乐园,比较典型的就是“姚康达事件”(2004年6月23日,国家审计署署长李金华在十届人大十次会议上透露,工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放个人住房贷款7141万元资金,用于购买128套住房,疯狂“炒楼”)。

  3、空前绝后的大规模动迁,造成了空前绝后的“刚性”房屋需求爆发(例如上海1.8万户的世博动迁和1.3万轨道交通建设动迁,实际远远不止)。

  4、开发商囤房囤地(上海限制预售节奏、3万以上房屋暂售同时压低均价),投机客的“死也不卖”造成住房供应的表面、人为的“短缺”,当然这背后有银行的大量“输血”和地方政府的“默许”。法律“架空”(土地法已22年),违法主体往往是各级地方政府和开发商,且违法成本很低。

  5、地方政府、银行、开发商、中介商和媒体的利益趋同和极力“扶持”,“房价不能跌”、“房价不让跌”成为了“第一要务”。

  6、中低收入者由于“羊群效应”而导致的“恐慌性”买盘(这部分人最值得同情且不公平)。

  2007年房地产市场在一片涨声背后,分阶段呈现出不同的特点。前三四个月房价基本上维持惯性增长,从5月开始呈现爆发式增长,临近年底,量价背离、量缩价平,房价的疲态已经显现(事实上去年12月房价还是上涨的,只是不在波峰而已。

  7、部分地价过高但不是决定因素。

  财富广场整栋均价2.8万/平方米出售,相对汤臣一品11万/平方米明显偏低,每一次大规模的年土地出让都是巨额国有资产的流失!理性和历史一定会作出公正的判断!

  三、08中国楼市:稳中微降是主旋律(迷迷糊糊)

  回顾一下历史,“以粮为纲、以钢为纲、以阶级斗争为纲、以房为纲”喊口号,都会走过头,都留下后遗症,这次也不会例外!谁负责?无人负责!老百姓买单!

  我认为,中国房地产“病在腠理,不治恐将深,不治将进入肌肤,进入肠胃,进入………”,就在各级地方政府、银行、开发商为高房价而欢呼的时候,中国经济增长持续过快、中国全面通货膨胀的隐忧缠绕着我们,07年内10次调高存款准备金率、6次加息,宏观调控政策和法律的屡屡被“架空”,深深地折射出中国体制和经济结构(低下)内在的困惑!我们现在除了卖地还能卖什么?!

  中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”,因此,要准确预测中国房地产的走势(尤其是短期)是没有意义的。试想一下,假如我们有完善的住房保障体系和合理的套型结构,假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制,假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”,假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策,房价决不会如此“疯癫”!中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患!只有政策和法律到位,只要执行到位,房价的理性回归是分分秒秒的事!而且,早就应该回归!尽管我不是很愿意预测08年中国楼市的运行轨迹,尽管08年中国楼市还有许多不确定因素,尤其是中央政府宏观调控的决心和信心对新的一年的楼市走向至关重要。但盛情难却,多家媒体要我谈一谈看法,我就简单阐述一下,仅供大家参考,当然,我更希望引起各级管理部门的重视!

  1、08年住房供求趋于平衡且供会略大于求

  08年囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策(主要是土地政策、抽紧银根、打击投机)的力度加强而发生根本逆转,众所周知,在投机需求占半壁江上的情况下,住房已由生活必须品彻底异化成了投资投机品,大量的住房囤积在流通领域(在投机客和开发商手中),一旦市场和政策出现波动,昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给,从这个意义上讲,中国至少在5年内土地和住房不会稀缺,供大于求,房价就不会大幅上涨,就拿上海来说,“十一五”期间,计划建设住宅1169万平方米,每年平均2350万平方米,完全能满足需求。

  2、住房的供应结构将日趋合理(上海“双60”经济适用房值得观察?)

  由于我国保障住房的长期历史欠帐和短缺,由于长期住房结构的不合理(主要是小户型的短缺),使得我们广大中低收入者要改善住房也只能进商品房的独木桥,加剧了住房供需的矛盾,现在新一代党中央领导体察民情、关注民生,出台了一系列包括廉租屋和经济适用房(40、50)在内的住房保障制度,另外“90、70”(即90平方米房占开发量70%)的政策也在实施当中,等量的开发面积能解决更多的住房需求,虽然在执行过程中会受到影响,但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。

  3、宏观调控的政策效应(风险)在积聚

  稳健的财政政策和从紧的货币政策是08中央经济政策的总基调,这几年中央宏观调控政策可谓眼花缭乱,由于体制的因素中国内在的摩擦系数很高,收效甚微,中国经济仍然一路高歌猛进,经济持续偏快,通货膨胀压力有增无减,一年内10次上调存款准备金率和6次加息(03年以来16次调高存款准备金率,今年一月打破常规、出乎预料),就是最好的佐证。但任何事物的变化都有一个从量变到质变的过程,从最近“第二套”从紧房贷政策的尘埃落定,可看出中央政府调控政策的从紧已出露端倪,虽然这可能也是一个无奈和迫不得已的选择!中国经济要着陆,房地产必须首先着陆,中国房地产不着陆,中国经济就不可能着陆!何况中央宏观调控的政策,尤其是对房地产调控的政策还没出完,例如税收(物业税、严征20%所得税)、利率(继续加息或单独提高房贷利率)、信贷(提高首付、严控信贷规模)、土地(打击囤地、土地增值税等)、行政(界定“投机”、精确打击,严格“限外”、反腐败动真格)等等,从住房供应和需求(尤其是对投机的打击,建议对第三套住房就不准购买)的双向、系统调控,住房价格会日趋合理。从这次不对称加息来看,对5年以上的贷款利率未相应上调,说明中央调控政策还是相当温和的,对楼市的调控也是“呵护”有加、小心翼翼的,也体现了中央政府稳定房价的用心良苦!但笔者坚信,在中国经济还没全面过热前,宏观调控的政策还有相当的余地!

  4、楼市的市场风险在积聚(击鼓传花、97年香港)——“不动产、不动产——不动就惨”

  近几年房价的大幅飙升,使得大量国内外投机客的蜂拥而至,客观上市场需要一个获利回吐的过程,同时房租和房价的失衡(房租收入已抵不上利息的支出,租房收入在3%—4%),再加上中央宏观调控政策风险在积聚,住房保有成本会大大提高,可能会改变部分投机客对未来楼市的预期(产品—商品—资本),流动性就会流出,未来的投机需求存在变数,值得观察。

  5、严格控制动拆迁规模,减少集中的“被动”需求

  这几年盲目、过度的动拆迁,加大了住房供需的矛盾,对房价的上升客观上也起到了一定的作用。随着大量市政动迁和旧区改造的完成,被动性的动迁住房需求会减少,也会减少人为住房的需求压力。

  6、最重要的是看中央政府的调控决心和反腐败决心,要看地方政府的执行力度

  建设领域是腐败的重灾区,贪官无一不与住房有牵连,这也是房价难已下调的一个根本原因。“反腐倡廉动真格,房价回归会有期”——供给、需求、反腐、惩戒不作为胡作为——系统设计、系统调控、长期调控(“一个也不能少”)。

  “人民有意见”,由来已久,为何视而不见?充耳不闻!——拷问着各级地方父母官的良知!拷问价值取向!价值判断!拷问能力、智慧和艺术!

  中央的宏观调控不能患得患失,不能犹抱琵琶半遮面,要系统、刚性的调控,事实已无数次证明,每当中央调控政策不系统,每当中央调控政策有弹性,那么,宏观调控政策(包括法律法规)就会被“架空”;在房价持续飙升和“人民不满意”面前,地方政府该怎么办?考验地方政府价值取向的时候到了,地方政府要真正转变观念和经济发展方式,真正担负起建设保障住房的责任,真正做到让“人民满意”,这是房价(房地产)是否健康的关键!

  结论:08中国房价存在下跌的基因和空间,但总体上08年全国房价将在高位箱体窄幅盘整、波动,呈现稳中微降的局面;但上海、北京等地可能会是个例外,其经济、政治中心的地位,使得国内外大量的热钱云集(不排除黑钱、贿款的“洗钱”,建议全国联网“晒黑房”),加上大量的动迁需求和保障住房的短缺和历史欠帐(这在上海更为明显),因此,上海、北京等地在住房有效供给不足和投机需求过旺的双重夹击下,供求关系难以在短期内得到根本的缓解,可能呈现先抑后扬、稳中微升的局面区房价可能稳中有升,外环外房价可能稳中有降)。

  虽然,全国(包括上海)房价客观上都有理性回归、稳中有降的要求,但由于地方政府、银行和开发上利益的趋同和执行中央宏观调控政策的“打折”,调控效果很可能受到影响,理性和疯狂的博弈还将长期持续,房价上涨的“神话”可能还将在部分城市继续演绎。但我认为,这必定是个风险积聚的过程!是个质变到量变的过程!楼市拐点的出现、泡沫的破裂只是时间的问题!中国(上海)房地产在今后几年必定有比较大的震荡和风险释放,这是价值规律、平均利润率规律和中国将长期处于社会主义初级阶段的国情、民情所决定的!世界房地产发展史的轨迹也证明了房价在中短期内的大起大落是常态!97年后香港房价从高点回落之今已有十个年头,呈现V字形状,但之今房价还未回到历史高点,难道不值得我们思考一下吗?!之所以我国这几年房价大起不落“神话”持续演绎,是因为各级地方政府、银行“介人”过深、“呵护”过度,它只是暂时、人为的改变了房地产(房价)的运行轨迹,最终一定会受到价值规律和平均利润率规律的制约,同时也一定会受到国情、民情的制约。当然,从50年、100年乃至更长的时间段来看,房价无疑是螺旋式上升的,但这是永远正确的“废话”!

  四、提醒

  1、需要最后提醒的是,08年房价的走势总体比较诡异、复杂,但在通货膨胀的前提下,在稳健的财政政策和从紧的货币政策前提下,房价“不涨就是跌”!“小涨也是跌”!而且政策从紧,住宅保有成本还将上升,最起码得涨20%以上才能保本,毕竟银行的存款也有将近5%的利息,因此,“一颗红心,两种准备”、多看少动是08年一个比较理想的心态!

  2、除非生活必须,08年不是入场的好机会!在场内的,资金链长、可继续持有观察,资金链断、可逢高派发。保持正的现金流,人生苦短(善待每一天),不要降低生活质量,选择自己喜欢、习惯的生活方式。

  3、要改善,置换是个不错的选择!

  4、楼市、股市都没有“解放军”和“雷锋”,“天下熙熙、皆为利来,天下攘攘、皆为利往”(这在股市很明显,散户都是“猎物”),楼市、股市都是宏观大局中的一个棋子而已!一旦楼市危及大局(包括经济、金融、社会民生,乃至政局稳定),同样也会出局!

  五、小结:用三个歌名来代表中国房地产的过去、现在和未来。

  过去——千年等一回(政策、资金、土地聚焦,税收、利率、政策、汇率的盆地)。

  现在——让我欢喜让我忧(过热、全面通胀、民生)。

  未来——无言的结局。