软装配饰 潮流设计 家居风水 行业资讯 智慧生活 五金行业 陶瓷卫浴 装修攻略 产品导购

专家预计年内或加息两次 建议开发商尽快出货

达夫 达夫(好居网用户) 5147天前 / 阅读 :

专家预计本年内房价将再次大幅上涨,开发商该如何应对,消费者该怎样购房?记者带您一起听听专家的意见

【主持人】:今天的这场焦点关注正式开始。今天我们的主题是解读调控的“组合拳”能否抑制楼市的疯狂上涨,非常荣幸的邀请到三位重量级的嘉宾,北京首开信任副总经理李捷、全国房地产经理人秘书长杨乐渝、高通智库总经理张宏,三位都是我们焦点的老朋友了,现在到了年末的时候也需要对政策做一下解读,我们知道国务院出了“国十一条”,前两天也是央行要上调存款准备金率,预示着什么?能够产生什么影响?希望嘉宾在这期焦点关注做全面的解读,首先请杨秘书长开始,您怎么看政府近期一系列的动向?  

【杨乐渝】:应该讲最近政策出台得很密集,短期内连续出台了五六项政策,包括最近的存款准备金率的调,当然不是针对楼市来的,主要是针对一月份比较突出的,包括去天怎么放贷的超预期的规模,也是流动性收缩的信号。从出台的密集度来讲我们看到政府的决心,这是首先需要解读的一点,中央政府对部分城市房价过快上涨的担忧,这块实际上确实带来了很多潜在的危机,包括看到房价上涨过快大量的资金,本来信贷的资金应该投向对我们结构有益的产业,但都投到房地产了。而且房地产还在传统的生产方式去作业,实际上对整个经济结构调整是不利的,我想中央的政策对房地产的政策不是对行业本身来的,主要是产业结构升级和结构调整的需要,所以首先考虑政策的立足点,不管从愿望还是现在解读“国十一条”的各项条款,“国十一条”主要三个部分,这三个部分都反映了思路的连贯性、系统性。接下来我觉得我们更需要考察的,其实“国十一条”出来是对前一阶段所有政策的归纳和总结,我们需要观察的就是在这样一个大的方向上是一个正确的选择,而且出了一些很有新意的东西,比如很明确的提出来要提高土地的使用效率,像这些问题,包括我们的保障房建设的责任制更加明确,都表示出中央对结构性的问题有清晰的认识。我觉得下一步我们观察的就是怎么落实,包括细则,包括我们怎么两深刻的去研究部分上涨城市的需求,究竟是一种什么样的结构,我们的供应又是什么样的结构,而且针对不同的城市来进行这样的研究、判断,使得我们的政策执行力和落实度更加具有效率。

[page]

【主持人】:杨总的观察,这一系列政策的出台可能更多的着眼和立足还是经济结构的调整,其中也包含着楼市有一些过热的势头,我们接下来还要看政策的具体效果。如果分条解析政策,因为张总是金融方面的专家,涉及到两个金融和银行方面政策的,一个是银行存款准备金率的上调,另外是二套房政策的收紧,这两个政策有什么效果?

【张宏】:顺着杨总的话题说,我觉得这次政策的调整从可持续性来讲给行业提供了很好的机会,因为刚刚提到了市场比较强的流动性,目前流动性来讲我觉得有四个方面使得是流动性在加强的。一个是去年信贷的超放,第二个是现在中国经济吸引国际游资,第三个是去年的信贷还有相当一部分是放而未用,第四个是产业资本,经济结构调整的时候产业资本金融领域、资本领域。在很强的流动性下遭遇了行业供应是最紧的一个时期,所以我觉得这种流动性可能会产生市场效应非常密的流到了房地产领域,促使这个市场价格上可能部分城市有一些泡沫性的表现,我觉得这是政策出台很重要的一个原因。第二个,跟舆情也有关系,前段时间我身边的朋友也在谈论《蜗居》,一个阶段我觉得我们看一些经济上的信号、各方面的信号跟社会情绪去比也比较突出,比方我们以前倡导大家合理消费,年轻人置业应该理性一些,这个时期我们可能还需要考虑价格的涨幅、市场的承载力是否具备的。刚刚提到两个,一个是存款准备金率上调,一个是房贷利息的调整,我觉得房贷利息的调整是投资性或者投机性杠杆受到一些限制,程度可能更多是预期层面的问题。

“国十一条”给人感觉,政策还是比较全面,第二个,这个政策跟往年不同,有原则性的规则,也有具体的规则,从政策的操作性来讲执行形成会好。现有的政策其实是各个部委已经在筹备或者推进的政策,各个部委在准备推出的时间和细节上会更具体一点。所以我觉得市场影响整体来讲,我觉得目前来看应该是为市场创造比较良好、可持续发展的状态。

左图为张宏  右图为李捷

【主持人】:您说这两条还是会对资金的流动性产生影响,而且用意也是希望市场朝着良性的更加理性的方面发展。李总是土地方面的专家,除了“国十一条”还提到了加大保障型和普通商品房的供应,之前有一个政策说土地出让金要支付50%这样的标准,这两个政策会对市场产生哪些影响呢?

【李捷】:我首先代表从业者和个人的观点,我不能说我代表开发商,只是作为一个开发商的从业者说说我自己的感受。最近这几个政策出台第一点感受,意料之中,因为去年下半年大城市涨幅我们自己也觉得可怕,所以觉得出台政策是早晚的事,无非是什么时间出、什么力度出这些大的方向上。第二个感受,作为开发商的一个从业者,心态还算比较平和,为什么呢?其实甭管是“国十一条”还是银行这些政策调整,基本上都是以前用过的,没出打圈。我印象里03年就开始做调控,“一二一号文”、“国四条”、“国八条”,那几年我印象是,刚出一个政策我们老板马上要求专题研究,很敏感,而且感觉很紧张。这次出了这么密集的政策好像在业界不是太大的事情了,研究什么啊,无非就是金融、土地就那么几条变着法的说,应该说这些调控手段基本上都是以前用过的招,可能在提法上、在说法上、角度上、完整程度上有做调整,但是没出大圈。

第二点想说的是,造成这么一个变化的原因,我觉得最根本的刚才专家也说了,去年这个大回转主要是流动性过剩,4万亿有一个大放水,水放太多了开始往回收,流动性过剩我们目前国家在经济结构、产业结构上都属于是实体经济产能过剩,所以基本上我们现在接触的甭管是买地还是买房的投资者基本上没有好去处,现在最稳妥的地产还是相对来说风险低一些。

我一个朋友在苏州,他原来是北京人,03年去苏州工业园区买了一个厂房,做电子产业,配套,具体是什么配件我记不清了。去年“十一”回来我们见面吃饭,说他03年去做电子产业,当时一共投了7千万,所现在手上盘了盘还剩3千万,说如果我当年03年在苏州7千买房、买地现在至少挣3千万,所我选错行了,男怕进错行、女怕嫁错郎,说你选这个行业多好,快到死变也能活过来,我现在真死了,现在是骑虎难下,3千万卖了赔的一无所有,不卖往里扔钱,就是这种状态。

回到咱们这个原因来说,现在整个社会资本,刚才您说那几个渠道都开始看到这条了,都做地产。现在市场比喻相当于一个人体,正常体温37度,稍微热点38度还能活,要是体温过低35度,估计就不行了,但是现在,特别是去年基本上41度、42度了,在这种情况下政府不下药那是不可能的,无非是怎么下、什么时机、用药的量,所以基本上都是我们有这个心理准备。

经过了从02、03年的调控到经济危机这七八年则过来,我相信市场也成熟了、开发商也成熟了,所以我们应该说心态还比较平和,我觉得基本上都在我们可控的范围之内。

刚才具体说道土地政策上,这只是“组合拳”其中的一招,主要的打法还是通过加大住房供应,去平抑房价,实际上现在房地产市场是双轨制,既有计划的经济适用房、双限房、廉租房,比如去年拿着大兴的限价6千5,但是旁边低价已经1万2、1万1了,通过这个平抑房价,而且这个比例越大,从比例权重来讲,效果肯定是越大的。双轨制另外一边还有市场,市场这部分放开,但是也不会说完全的房,因为控制整个社会风险,比如银行就有风险了,还有一些投资机构等等,有一些社会不正常的投资。所以通过土地这边的调整,也是刚才说的“组合拳”里的一招,财政政策准备金率上去了,税收二套房收马上下来了,这几个效果看来效果应该会逐渐降温,但是政府希望市场是健康发展的,健康不是35度、不是42度,是37度稳定就行。

【主持人】:不要过冷,也不要过热。

【李捷】:对,到一个常态,基本上我觉得这是政府的初衷,也是开发商希望的,我真不希望房价一年涨30%、50%,因为我们也觉得可怕,这种市场肯定会有问题,我希望正常的比如GDP8、9、10的增长,房价略高一点足以,10、11就可以了,真到30的话,像去年大兴的房价、地价折着跟头涨,太血腥了。

[page]
左图为杨乐渝  右图为李捷

【主持人】:李总,土地出让金这块,包括存款准备金率上调,会对土地有影响吗?

【李捷】:会,实际上土地出让金越高房价会越高的,现在说这块地,甭说你的,百分之百的交清土地证才能办,这个情况下1个亿砸一块地上,你的财务杠杆作用大大的缩小了,肯定有影响。

【主持人】:这样是不是有效的供应业会减少呢?

【李捷】:反正我们拿到的数据,08、09年两年大概住宅北京市场成交6、7百万平米,应该比原来的计划都还是低的。但是我们也在聊到底是地少了还是钱多的,我们发现实际上地确实也不少,但是钱的增长速度远远高于地的增长速度,不过这个情况下地价还在涨,政府确实是这两年推地的力度加大了,但是社会资本聚集的程度更快。都是增长的时候,如果你的增速比不过的时候,最后导致的结果还是地价上涨。最近过了年的一两地还是那么高,为什么?真正把流动性降下来,社会的资金面如果一紧张的话,马上效果就显出来了。

【主持人】:刚才李总除了资金面还提到保障性住房加大供应,还是会对社会产生一些平衡的作用,接下来问一下杨秘书长,因为提到保障房包括供应,昨天聂会长年会上还说,去年保障房的资金有效率不到3.6%,完成的比率并不是很高,您刚才也关注政策执行的问题,您觉得一系列尤其是加大保障房供应的执行在今年会不会有所改善呢?

【杨乐渝】:我觉得其实是很关键的一个因素,我们原来在谈住房的时候,包括刚才张总也提到舆情的时候是混在一块的,其实应该把商品房、保障分分开谈,新加坡百分之八九十都是保障房,商品房只有百份之十几,就是为富人盖房子,没有什么好说的,现在混杂起来很麻烦,比如还有一些中间的限价房的产品和经济适用房的产品,属不属于保障房。而且这个是需要界定的,就是属于商品房还是属于保障房,另外我们主要保障哪些人,其实刚才我讲的我们接下来的政策是需要去研究很细的东西,供给和需求,比如保障房我是需要保障哪些人的,除了说的收入的一个限,人均收入多少多少底下的,或者户均收入,这个标准以外还有一个结构问题,比如城乡二元造成的大量的农村人口进城,属于不属于保障对象,实际上对这个城市的土地和住房实际产生的需求,说北京现在1千多万平米的小产权房,好多住的都是外来务工人员,但是他在农村依然占着宅基地的指标,使我们土地的稀缺性更加增长,这个东西政府是怎么来界定的。我想讲的,实际上我们有一些基础性的研究是远远不够的,或者说我们在二元结构上改革的力度还是不够。刚才我们都讲到需求方面之所以出来这次调控,有很大的流动性,这是一个方面,这是货币政策的方面,另外我们也要看到城市化的高峰期,这个时候我们在国家GDP处于这样一个人均水平,我们的城市化处于45%这样的水平,是一个高峰聚集的时候,加上我们资源的集中配置,所以我们看到实际上这一块产生的资源性的需求是非常巨大的,就是说可能在某种意义上可以把房价抑制住,但是一旦当它反弹起来的话一定会超过上次的高点,不仅仅是流动性的问题,有一个实际的需求问题,这样造成了两极,一方面供应,就是可供应的土地实际上是越来越少,我们看到北京市04年的时候的数据拿到拍卖市场来可拍的土地四环以内的只占到10%几,这是04年的时候,现在看我们去年也就一块地,我记得就广渠门那块地,还有一点。

【李捷】:五环以外的70%。

【杨乐渝】:我们交替化的比例趋势越来越拓展,但是需求的增长不仅是流动性钱本身的需求,人本身的需求也在迅猛增长,这个我觉得是不容忽视的,而且我们要严重,是不是我们现在这种城市化的模式可能就本身有问题,除了流动性有问题以外,城市化的流动性可能也有问题。原来的资源配置对小城镇的倾斜度,还有资源的分配度,还有包括区域发展,这一块也是一个大问题。打个比方,鄂尔多斯和山西,因为煤老板有钱,方圆多少里只有北京可选的城市,不像日本城乡统筹化程度已经很高了,可选择投资的东西太多了,咱不行,这样造成大的反差。我的见解是说,我们研究不管是保障房政策也好、下一步政策也好,要真正的研究供应结构,要研究需求结构。我们调控多少年了?刚刚李捷说的从03年开始到现在7年了,我们还没有看到某一个城市出一份报告说我们这个城市需求结构是怎么变化的、这个曲线和房价曲线是怎么变化的、供应结构是怎么样变化的?政府不能做的时候也可以委托民间机构来做这样一些研究,你把底子弄清楚,这样使得你的政策受一些舆情或者现象的影响就比较少,更不要说受一部电视剧的影响了,所以我们政策的立足点就很清晰,这些问题要不解决你说保障房的政策怎么制定,各个政府怎么拿保障房,要保障谁不知道,保障的数量多少不知道,地块在哪也不知道,配套资金的来源怎么来解决,这块对地方政府也是很大的挑战。地方政府要保经济发展,经济发展下来马上就完,GDP完成不了,另外背着保障,民生这块是很大的问题。一旦要选择哪个是硬指标,说要保乌纱帽肯定是硬指标,说GDP今年是报的11,你才完成9%,对不起,可能你就得下了。我们的硬指标如果转化为,说我要考虑保障房的硬指标,谁来制定这个指标呢?不能自己制定,中央政府去替他制定也不可能,他要转成说保民生他都没这个可能,因为他不知道底,你考核他也不知道底,我觉得后期我们在推进,就是现在的方向已经很明确了,我觉得很清晰,但是推进的时候有大量的,不管是基础性的工作还是技术性的工作,都需要做的很扎实,这样使得我们政策的执行力真正才能见到一些实效。

【主持人】:杨总分析的很深入、很透彻,其实就是说我们在政策制定方面可能还缺少一些积极的调研、通盘的考虑,也可能给政府在指定决策方面提供一些建议。因为刚才李总也提到,可能调了几年,好像每年都是这些政策没有更多的经验可以借鉴。

【杨乐渝】:最近“国十一条”、““国四条”,刚刚李捷也提到了改善型的住房,马上现在到“国十一条”那块就不提了,要鼓励这块立马就不提了,这个东西就是很快,所以我们看到,业界一直在呼吁这个事,包括我们的学术机构也好、民间机构也好,要建立一些共识,这种共识就是大家很清晰的知道说我的职责是什么,地方政府的职责是什么,哪块是他的第一职责,这些其实不清楚。包括我们调控的单位,后边有很多部门,比如税务局也好、央行也好、建设部也好、土地资源部也好,部门太多,原来我们叫九部委的法则,究竟谁来负责。包括我们的二套房,刚刚李捷也提到,这是我不太理解的地方,二套房把营业税时间拉长,本来像北京这种城市二套房的释放是很好的,不能鼓励一手房,因为没有新房,今后的供应越来越少了。

【李捷】:要发挥市场的调节作用,这种资源配置能力是比较强的。

【杨乐渝】:二级市场一样,不让它流动哪行,实际上是抑制了二手房的流动性,新房大家又拉到了主意里,比如主持人想买二套房,因为大量的资源毕竟还是在市里,二手房让它释放出来是很好的事。所以我就很担心,有一些因为税收方面,不要因为部门的利益,其实我们有过这种教训,部门的利益调控的时机对它的利益进行重新的调整,这个就很麻烦,我觉得这个是在调控中间特别需要去避免的。多少次我们的房价是越调越高的,其实出现了这种局面,实际上就是这样一个统筹的关系。

[page]
左图为李捷   右图为张宏

【主持人】:之前二套房专家也是说,对这次二套房调整他们有一些失望,因为每次政策调都是在流通的环节加税,在房屋持有的环节好像并没有增加什么样的负担,所以他们觉得可能也是今后需要考虑的问题。我们接下来还是问一下张总,刚刚讲了很多的部门政府需要做的事情,看眼前存款准备金率已经上调了,大家很关心利息会不会上调,因为可能直接影响到消费者每个月的还贷成本上,您怎么看?

【张宏】:主持人一直交给我的都是经济学家的问题。

【李捷】:现在有这个话,地产商越来越像经济学家了。

【张宏】:刚才想回避没有回避了,准备金上调在货币手段是里是很严厉的措施,这次来讲是出乎市场意料的,我看学者、看经济学者、看投行各种报道好像只有一个人提到就是吴小玲,其他我们看市场面的东西,所有的都是宽松的,今年适度货币政策的预期都是宽松的,所以这是理解上的问题。第二个,因为货币政策我们自己感觉今年有一个叫灵活货币政策,就是说根据市场情况是时紧时松的,现在看我觉得今年一季度货币总量增长,预期一季度货币的投放有可能是3万亿,从现在的情况来看,达到指标的可能性还是不确定的,所以对市场的预期而言可能会有一些影响的。

刚刚提到了加息,现在主流的预期是今年全年两次加息,大家预期浮动是0.5左右,但是我觉得是这样的,这个问题有时候也是一个矛盾,前端时间我们参加一个沙龙,主办者给每个人一个问卷,我答完以后发现每项很简单,但是总体做起来很难,比如两次加细的幅度我觉得还是中性的幅度,但是CPI指数的预期大家都预期是温和,全年2.5,上限大概现在预测是4,如果说上限是4的话,刚刚是加息的临界点,为什么预期两字加息呢?最近财经杂志做了一篇报道叫“通胀如虎”,我觉得实际市场的流动性和指数之间的表现是有差异的。我觉得更好的解读,还应该是经济学家他们来做解读。从我个人的感觉来讲,刚刚为什么提到《蜗居》,因为《蜗居》那一周正好是中央经济工作会议出台大家去看的那一周,那一周我去想我觉得《蜗居》可能对我的感触是最大的,因为今年形势有一个特点,第一,我们的流动性是很强的一年,第二,供求关系是历史上最紧的一年,我们去看杭州、上海包括北京,杭州、上海只有几个月的库存,北京也是很少。刚刚李捷提到,楼市投资是有一个财富效应的。我们去看09年下半年投资的房地产到现在的涨幅幅度已经很大了,09年上半年去买房子到现在的价格涨幅已经很大了,所以这三者,一个是流动性,一个是供求关系,一个是财富效应的吸引。这种情况下,市场如果没有调控,这个市场的走势就可能有问题。如果这个价格涨幅到2010年末市场会有什么样的情况?可能就是一个共输的局面,就是酝酿了硬风险,从这个角度我们应该思考的就是价格涨幅是否合理的问题,因为我们在历史上一直倡导房价对应财富收入人群合理的消费的观念,但是现在情况我们应该考虑泡沫的问题,因为泡沫是有谁动了我的泡沫的问题,大家有收益的部分是多的。

【李捷】:我非常赞同这个观点,而且应该引起政府部门特别高度重视的问题,现在这种城市发展的不平衡实际上是高房价一个大的推手。我们生活在北京,我经常在上海,这两个城市应该说跟国际化接轨硬件上没有任何问题,甚至超过一些发达国家的城市。但是再看周边,上海周边还好点,北京周边就没法看了,城乡差别极大,就带来所谓级差地租的感觉,差距太大,所以使大量的人口要涌入到中心城市,这个带来的压力、带来财富的聚集效应是推高房价的重要一点。这次其实经济工作会议提出中小城市的发展,非常对,提的有点晚,但是还来得及,关键是看后期执行力度,如果说你真是在中小城市的舒适度各方面都非常满意的情况下,何必都挤到大城市,看现在天天车堵的一塌糊涂,早晨现在不是说7点堵了,6点就开始堵了,这样一个状态,我觉得这是很重要的一点,一定要发展中小城市。第二,大城市的功能区一定不要过于集中,要适当分散,北京恰恰在在这儿出了问题,这是我一直多年来呼吁的但是也没人理我,我最反对中央电视台搬址,原来中央电视台在西边的时候,因为下游产业很多,所以这片产业写字楼、娱乐、消费,这块消费力还可以,他一走稀里哗啦,中央电视台马上周边写字楼全下。

【杨乐渝】:现在据说不搬了。

【李捷】:现在太聚集了,那个地区所有的价格都齐高,他的生活成本、商务成本都是极高的,但是其他地方就不行了。如果北京早去分散功能,比如很简单开个玩笑,中央电视台搬石景山区了、北京电视台搬大兴去了、政府部门搬顺义办公区了、怀柔只有点、通州搁几个产业,一分散我想中心城区不会造成3万、4万的房价,没有必要,因为我是没有办法,只能逼着我在中心城市买房,因为我的商务成本、交通成本太高了,这个发展模式上确实是一个问题,但是这块我觉得是始终没有被正确认识的,没有真正去考虑。

【杨乐渝】:我前两天在《财经五连发》提的就是这个问题,中央提了四种需求,我增纳了一个,跟我们城市化需求相关的,资源性购房需求,我做地产94年管销售的时候,买房子楼里面百分之四五十全是外地的驻京办,他买房子也不是改善型、也不是自住,河北的那些大学生为什么都集中到这儿来了,这些购房需求完全是冲着资源去,你这儿资源太集中了,这个购房需求没有人去研究。看现在我们北京,刚才李捷讲的这个东西,每个大城市,不仅是北京了,上海就是到一个城市中心区就一个峰值,到了下边就急剧下降。我开玩笑,我说弄几个部委去西柏坡去,西柏坡房价就上去了,你把北大弄几个分校,你上大兴或者上远点房山,分散一下,所以成败就看房地产政策和城乡统筹区域发展结合起来,结合起来中国的可持续发展就有出路,结合不起来,区域发展也统不起来,咱们现在都是行政区隔的。所以天津在环渤海弄的新城都不引北京的资源,就引天津的资源,很奇怪的现象,区域发展没有协同效应,但是根儿上得改变,这个墙得拆了,区域发展要有相应的政策出台,要鼓励资源的流动。而且最根本的就是生产要素能流动,这样才有价值,有些资源才能对他有吸引力。这个问题要不改,城乡二元结构不改,这种问题,就是把流动性弄平了,流动性是治标的东西,弄平了结构性的矛盾还是存在,一旦再反复的时候一样。

【李捷】:流动性就是钱太多了,像民间资本现在已经很庞大了,现在都是在赌,现在煤老板说我有几个亿不买房子干什么去,矿也收了,没有资源了,买房子、买地就是这点事,股票他也不敢做。

【主持人】:这可能不是房地产相关部门来决定的事情,还有整个区域,包括相关的经济结构调整、区域发展的问题。两位老总说的特别好,从根本上长远的发展计划来解决现在房价虚高、房地产过热的问题,如果具体到一些政策落实的层面,刚刚【张宏】其实还在想利息方面的问题,货币政策方面的调整。

【张宏】:不是利息的事情,因为我想一个问题,我觉得一个刚性支撑的市场是比较稳定的,投资性支撑的市场波动性比较大。我们去看今年的楼市成交结构,已经从50%的投资需求上涨到比例比较高了,比如70%、80%这个比例。刚才杨总提到这个观点我也是认同的,首先“国十一条”我觉得有两个特点,一个就是说制度性改变看到一些影子,更多的还是阶段性的调控。所以说我觉得如果去看的话,从长远去看的话,如果没有一个很好的中国经济体制的改革跟房地产的制度性改革这两者配合起来,房地产调控是达不到更理想的效果的。现在这一轮有一个特点,现在行业资金是比较充足的,面临这一轮调控不像08年年终有一个生死的问题,这轮大家抗风险能力还是比较强的。合理稳定的价格来讲,其实是持续性的,所以我们认为这次调控其实是对市场的一个利好。如果你去看的话,我觉得政策有一些是制度性的,比如关于囤地的问题,比较重要的章节去说这个事情,还有对国有企业,大型国有企业投资房地产提出出台明确的要求,土地价格上各方面都有一些影响。还有加大土地供应,在农地审批上要提高效率,对供应也是比较良性的事情。更长远来讲,土地核心和财税制度有关系,不是说单纯调房地产就可以解决的,需要中国整个财税体系上做一些改革,比如地方政府对土地的依赖,但是我觉得这个是短期内可能难以实现的。城市功能区域发展定位来讲,我觉得当前的特点,今年我们去看政府的区域规划,国务院审批的是20几个,意味着什么呢?就是普惠制度,普惠制下任何区域就没有任何特点可言了,所以发展态势还是沿海和东部城市继续具有优势,长远来讲这方面还是需要做一些事情。

[page]
左图为李捷  右图为杨乐渝

【主持人】:刚刚张宏提到了土地方面,一方面是土地财政的依赖,我们看到一系列的“组合拳”之后政府还会有哪些政策可以出,可能就会想到比如说今年像北京、上海这样大的城市土地财政是很丰厚的,可能后期土地慢慢变少,《物业税》会不会有考虑或者试点征收?

【李捷】:《物业税》这方面跟一些专家探讨了,但是出台还尚需时日,因为操作层面问题还比较多,技术难度比较大。

看全世界其他国家来讲,基本上是以持有的成本增加为主,咱们国内现在是偏重流转环节去做,所以这块结构上还是有问题,牵扯到刚才提到的一系列改革的问题,不仅仅是房地产,整个经济结构。我觉得更合理的是偏重于加大持有成本,因为持有是因为你案由的资源多,你有十套房子和跟你有一套房子资源占有是不一样的,但是流转环节中,说就是因为我东城搬到西城了,中间收5.5的税,我觉得这个确实有点高,这是一个趋势,可能会在小范围内试点,比如说一部分城市或者说一部分城市的部分产品,商业物业、写字楼等等。其实现在发烧的是住宅,大家看到这一年涨的,看住宅的价格曲线再看看办公楼的价格曲线两条线、两码事,所以我觉得这是一个趋势。第二个,土地财政确实依赖性挺强,我觉得真是不太符合科学发展的观点,因为这是一个短期的行为。我看了看统计局的数据,09年每年财政收入2100多亿,土地成交的是900多个亿,如果按照拍地的成交价格,这里面不完全是政府溢价率,因为评价溢价率百分之百,一半没有问题的,政府虽然也惠之于民,但是这块发展模式我觉得还是偏重于短期,长期还是应该让大多数人富起来,让有效的需求提升、释放,通过这个带动效果会更好一点。跟专家探讨过这个问题,确实操作层面上问题非常多。

【主持人】:除了《物业税》之外后续还会有什么政策?

【李捷】:我看目前基本上猛药我觉得现在的做法属于西医的治法,我发烧了41度、42度了,干吗?点滴、打针、吃药,中医讲究是调理,从内治,刚刚提到产业结构调,税收政策调,比如我说的减税,所得税干吗,流转税都不要,让制造业火起来,中产阶级有钱了才能支撑,现在为什么高消费,越贵越不怕卖呢,完全两极分化。所以13亿人,有10多亿人都是属于贫困的,或者相对来说贫困的,本身大的市场需求释放,还是靠小部分人去消费,这个结构调整,都是属于治本的一些东西。刚刚说到城市化模式,北京、上海,这儿弄一个奥运会,那儿弄一个世博会,北京是世界的老大,上海是世界的老大,并不代表中国就是世界的老大,我们大中城市70多个,加上中小城市上百个城市,如果都达到平均水平,那时候中国才比较强,才能代表一个形象,现在不能说参观去了,看北京怎么怎么样、上海怎么怎么样,就这两个地,去看看石家庄、再去看看太原、再去看看往下的三线城市,把这些都让它发展起来,我相信我们这个市场也不会这么一个状态,但是这个需要从上要有大的思路,从中间要有很长的提升率,底下可能要有系统的配套,很复杂的工程,那个东西是总理想的。

【主持人】:杨总您的观点呢,后续的政策或者是《物业税》这块您的看法呢?

【杨乐渝】:我基本上跟李捷《物业税》这一块一致,《物业税》应该讲从技术环节上,确实什么标准、评估、信用体系确实很复杂的一个工程,除了技术方面实际上我们法理上也还是存在问题的,因为《物业税》在西方不存在这个问题,财产税,财产税是持有财产,那是主要的财政税收来源,我们这个财产的所有者、地的所有者是国家,而且作为我们购房者是租的地,而且付了土地出让金的。

【李捷】:一次付了70年。

【杨乐渝】:所以这个东西再征税肯定就存在着重性的问题,法理上就有问题,要通过人大。我觉得还有一个,刚才李捷讲了发展不平衡,很多持有房产者是既得利益,可能也会受到强大的反对,不管在哪个程序,在程序的实施上可能会受到强大的反对。但是这个事情我觉得是一个方向,这个事情必须要研究它,持有的环节上占有的资源多,这个东西是合理的,要找出可以解决的路径,这个我觉得从物业税上是这么一个看法。

【主持人】:我们有后续其他的政策会出来吗?

【杨乐渝】:我觉得现在出的郑则比较系统了,实际上这个系统政策的落实,落实一些细则,各个地方政府肯定有相关的细则要出来,实际尤其对于这几个房价上涨幅度比较大的城市,肯定好多细则,原来二手房的改善型住房,上海市地方政策还是鼓励的,还有优惠的,现在又封死了,肯定马上要调,像这些东西都是后续要出来的。我想政府会观察一段时间,来看看下一步怎么做,因为今年总体经济的发展还是调结构,其实房地产今后再怎么玩也要为这个调结构去服务的,就是为整个经济结构去服务。像现在房地产也出了很多趋势,比如说有些趋势中央其实是鼓励的,比如它跟产业相结合的趋势,做养老地产,包括旅游性的地产、商业地产,好多跟产业的功能结合的越紧密的地产,实际上应该倾斜,对它这个政策上应该有所倾斜。不能说买商业物业了,咱们说在税收上、贷款政策上不如住宅,所以导致了住宅的投机性更大。所以这块我觉得我们在调结构的时候可能还要和产业结合,让房地产真正进入转型化,和产业地产要更多的去结合,为经济结构的升级去服务,使我们地产商的水平也能够升级,不是说谁都能做房地产,做一个面包、面粉的关系。包括刚才谈到的,说我们现在城市为什么大量的土地消化的这么快,实际上跟开发模式就是有关的,因为我们的开发模式是一个面包、面粉的模式,包括我最近去石家庄,石家庄投了很多钱,就像运动一样,但是你要知道这个东西是消化很快的,是快速的消耗,在透支你后边的人。所以我们现在哥本哈根会议开完以后也都知道增长是有极限的,对于某一个特定的城市来讲增长也是有极限的,北京为什么会出现这样的情况?就是到了这个极限的边缘,原来已经被消耗掉了,本来这个城区就是大量的军队大院和行政机关,本来土地就不多,要大量的开发模式只能到远郊拿了,我们不能再重复这个模式去走,再重复这个模式去可能对其他产业的影响、对城市今后带来的负效应会急剧的出现像北京这种大城市特别典型的地方,为什么他们上涨的这么快。所以我觉得这个是需要在我们拿地出让模式上很好的反思的,要鼓励地产商去做很多持有型的物业。

这次有一条提的特别好的政策,就是提高土地的使用效率,像我们北京好多地方土地的使用效率是非常低的,包括在CBD,大量出售型的物业全部卖给散户了,你想单位土地的投资强度,以及单位土地产生的税收,都是很低的,没有什么税收,很多这种散卖型的产品,这就是很大的隐形的土地浪费。我觉得中央调结构方面,这个政策出来以后往这个方面深化,鼓励这些持有的,比如鼓励华贸这种模式,要倾斜,在结构上要调整,要鼓励这种模式,给他更多的不管是税收、政策上的支持,要反对SOHO这种模式,这种模式除了潘石屹一个人赢别人都是输家,这种模式就应该反对。城市是输家、他的客户是输家,就他一个人赢了,成功的商人,没什么好说的,其他的人全输了。这种模式我们为什么不调?包括为什么房地产界还要把他作为一个主流和一个偶像来供着,我是特别反对的,浪费了大量的消耗,所以这回CBD东扩说不允许再有SOHO了,他们也明白,税收没有了。而且城市的中心地段要鼓励高密度的,能够加大单位土地财富的吸附力,要搞保障房、要搞廉租房在城市中心没法玩。所以这些东西涉及到我们城市规划也好,中央这一点原来没有这么明确的提出来我们要提高土地的使用效率,所以土地开发商拼的是谁的变现能力快,拼的是进度,拼的是资金的周转率,连王石做产品那么认真的人,他也说我拿地到推出来9—12个月,必须这样的周期,进度还是他考量的第一指标,不是说最终的产品,包括产品吸附的投资以及产生的税收,而这些东西是我们在产业升级、产业发展中应该很好的考量的东西,也是房地产今后能够持续发展一定要和产业结合起来、傍起来,才能够走得更远,不然就是现在这种局面,谁有钱谁都能做房地产。

【主持人】:杨总提到了很多产业结构调整方面的问题,还是问一下张宏,对后续《物业税》的政策您有什么看法?

【张宏】:《物业税》相对出台的时间比较长一点,但是我觉得预期的影响还是比较明显的,当然推的过程中还是有阻力的,也是属于改革内容之一嘛。后续来讲,“国四条”的阶段市场感觉是一直靴子下来了,“国十一条”是另一只鞋子,后面可能还有两只靴子,一个是各部委的细化政策,还有一个是地方政府的政策。如果去看的话有一个特点,如果看今年的话,我觉得房价上希望更理性一点,这样对市场各方都是供应,政府的建议,我们更关心市场这一块,去看行业,去年有一个代表性的,去年年底销售前三的企业,前年年终面临资金的问题、面临生死的问题,面临被另一家企业恶意并购的问题。我们看的环节就是说,一年企业一年之前面临这样的问题,现在销售是前三,所以房地产企业给我们感觉还是很粗放的。过去一年很轻松的去挣钱,比如从技术含量去挣钱,自己受政策影响波动比较大的其实不是理想的情况,一个企业自身来讲可能更需要的是自己的内功、产品市场的竞争力。从政策来讲,“国十一条”其实拉开了一个序幕,就是说从中看到一些影,房地产的制度改革情况下可能大家的玩法就跟以前不一样了,玩法的调整可能不是说短期能够实现的,甚至说一年、两年能够实现的,看的更长远一点,提前做一些准备可能是比较需要的。

【主持人】:就是企业对行业和政策方面的调整需要更加加大自己的内功。之前也请三位专家提了很多关于政策方面的思考,包括行业长远发展的方向,最后还是回到市场的话题,怎么在这种政策环境下,包括这种供需结构之下,怎么看待2010年房地产的市场环境、市场走向会是什么样的?

【李捷】:每年都有这么一个话题,基本上我看每年的预测都没有太大意义,要让我说第一句话就是“道法自然”,顺其自然,第二聚化,所谓自然还是希望健康、平稳。

【主持人】:这是您希望的还是您预计的?

【李捷】:我希望的,预计的真的没法说,因为中国的特点是政策市,所以所有的经济规律在政策面前是没有意义的。

【主持人】:您谈一下企业的对策吧。

【李捷】:顺其自然,市场好你就快点出货,市场部好避一避,市场再不好的时候借钱拿地。因为上市公司这块对外非常严格,我只是从从业者的角度来讲,08低点的时候失去了机会,那时候有些企业哪怕砸锅卖铁借钱也能拿到地,很多企业没有看到这步棋。

【主持人】:您觉得目前应该多拿地还是多卖房子?

【李捷】:多卖房子,去年的涨幅属于基本上这个市场的元素里面各方都能够接受的结果,这种情况下你想还能这种速度增长嘛,这种情况下我建议出货。因为我去年亲自参加了九场,九场???才拿到一块地,真是血淋淋的事实,如果现在再拿地,即使老百姓授权到那个价格我也不拿了,因为我做不下来,我觉得太大了,没有太大意义,不太理性了。

【主持人】:杨总您的观点呢?

【杨乐渝】:你也知道我从来不预测,因为预测确实没有什么意义,当然有一些参考的东西我们可以去看,其实就是大市,大市很重要,天气好不好肯定是有前因、有后果。比如今年整个国际的市场,包括我们通胀的预期,这些东西肯定要把它结合起来去观察,从房地产自身来讲,我觉得能够抓住机会,刚才张宏也讲了,其实我们从“国十一条”看到一些调整的影子,能够把这些影子变成更可以打造的一些模具或者说更实的一些东西,我觉得这个是很好的,不管是练内功也好,还是我们真正能够关注这个行业的可持续后续发展的动力,包括哥本哈根会议以后的绿色低碳的推进。实际上政府应该从这方面来促结构调整,这是有意义的,促结构调整以后能够使得我们开发商不要去关注,像媒体一样,也不是批评媒体,去关注涨还是跌,应该关注自身长期的品牌和你的盈利模式、你的商业模式、你长期的可持续发展的能力,这个是开发商应该做的。作为经理人来讲,就是把自己的专业性更加的提升,很多人认为房地产好像说没有人才或者说专业度不够,其实恰恰相反他不了解这个情况。但是我们有时候在一个粗放型的生产方式中间容易给外界这样一个解读,而这一点上我觉得确实容易。

【李捷】:你看我们在房地产上又得学金融,又得学规划,又得学市场,太累了。

【杨乐渝】:房地产是综合的,特别累。我觉得在新的一年里,我提出来前十年、后十年,下一个十年应该成为我们转型的十年,房地产真正转型,别让李捷什么都干,我觉得这也不好,能够有这样一个可持续的通路,很健全的健康的方向去做,我觉得这个行业能够在2010年的时候看到这样的曙光,而且积极努力的去推进它,这是我的一个期望,我愿意表达这样的期望。

【主持人】:我们今年的新视角年会也是提出了“品质地产”这样一个口号和主题,也是希望在行业高速发展价格猛涨的情况下把产品的品质能够跟价格、价值相匹配,我觉得这也是大家需要思考的问题,最后还是问一下张宏,您对今年的市场形势是怎么判断的?

【张宏】:我感觉是这样,预测从我们过去两年,过去两年都是以半年周期市场为波动的,所以你要说做一个年初的预测,希望全年符合预测的标准,我觉得可能性是很小的,但是从应对的角度来讲,确实需要做一下预测。如果去看的话,我们高通智库到现在是三年半时间,我们做过两个年度的预测,这两个年度的预测都是比较准确的,一个是08年、07年的时候我们做的是市场快变化,那是一个泡沫高峰期,去年我们12月份的报告是“止痛片年终见效”,但是08年年中我们市场看大,实际上今年是一个牛市,但是牛市拿地的企业太多了,而且基本上所有品牌企业都在拿地,有一些品牌企业没有拿地,到1月份也憋不住了,所以有时候考虑是我们说错了还是行业更深刻的地方。今年的预测我们确实还没有做,但是我自己模糊的感觉,希望这个市场能够更良性一点,我自己觉得如果这个政策按照既定的轨迹去发展,因为政策也有人为的因素,出台的时点各方面也有影响的因素,如果按现有的趋势去发展,也许年中和三季度的市场能够合理一些。

【主持人】:现在是过热?

【张宏】:现在是过热。看投资回报率,加入我们上一个REITS房地产的投资回报率是7左右,现在市场住宅的投资回报率是低于一年期存款息的。

【主持人】:刚才免为其难让三位专家还是做了一下预测,虽然大家都说法比较谨慎。今天非常荣幸邀请到三位嘉宾就“国十一条”存款准备金率上调等一系列国家的“组合拳”做了全方面的分析和解读,张宏是从金融方面的,李总是土地方面的,包括企业、资金方面的,杨总是从保障房为我们剖析了行业发展的问题,都说的非常好。年初的时候我们在之前做新视角前期预热的时候采访过张朝阳张总,他说站在21世纪新的十年,期待房地产行业有十年新的健康的发展,同时这个祝愿我想也是全行业的期待,也希望政策方面有一些改变,包括市场调控方面走向有一个变化,也期待这个行业有一个好的发展,也希望几位专家今后多给我们提供指导和分析的意见,我们也关注这个市场的变化。今天的焦点关注到这里结束,谢谢各位嘉宾,谢谢大家!