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京新"限购" 或执行"认房不认贷"

达夫 达夫(好居网用户) 3992天前 / 阅读 :

如果咱们举个例子,通过一个假设,如果稍微好一点的状态认房不认贷的政策的话,这种政策在北京市市场上具体到执行层面的话,会是什么样的情况?

【主持人】:各位搜狐焦点网友大家上午好!欢迎来到我们这期焦点关注的栏目,我们这一期焦点关注也是2011年春节后的第一期,年前就出台了新国八条限购措施,北京作为首都,应该会紧随国八条的方向,将会在这两天内出台细则,今天也是请到各位专家一起讨论新限购政策的方向和预测这方面的东西。

先介绍几位嘉宾:

链家地产副总裁林倩

楼市分析专家、户型设计专家、建筑设计室、豪尔斯企业董事长李小宁

亚豪机构策划部副总经理韩乐

伟嘉安捷业务经理李继伟

欢迎几位的到来,我们今天可能想谈的话题,因为北京的细则马上要出来了,其实全国新国八条出来以后,全国其中最引人注目的就是限购令这一条,有消息称目前有36个城市提出的限购的措施,预计限购令的措施城市会达到72个,我们现在想讨论一下目前已经出台的这些城市限购政策目前的一些执行的状况,请林总先给我们介绍一下。

链家地产副总裁林倩

【林倩】:以北京来说在去年4月底出台了第一波的调控政策以后,北京全国第一个执行限购的,在细则当中做了部分的限购,一个家庭只能买一套房限购政策,一直到过年前9月底第二波,过年前第三波新国八条出来,从各个城市了解到的信息,新国八条出来以后,各个主要城市当中已经出台了针对新国八条的实施细则大概是上海跟广州,即便上海出台了新国八条的细则,但是在限购方面的政策上海还没有出台。没有出台的情况下,我们跟上海同业了解到,目前上海执行的还是“只认房不认贷”,广州这边更明朗一些,有关单位的领导在媒体上表示广州倾向于认房不认贷,简单讲我们比较通俗理解的新国八条的精神,拥有两套房,不能再买第三套房的,广州比较倾向于拥有两套房卖了其中一套可以再买新房的。上海还没有明文的出台,现阶段没有细则出台之前执行的还是跟广州类似的做法,目前还没有相应的出台,接下来瞩目的有传闻北京在近日就会出台了,北京出台的究竟比广州、上海更严格还是更宽松,是不是有更严格的限购规定出台这是大家非常关心的。

【主持人】:韩总这边有没有对其他城市的限购措施?

亚豪机构策划部副总经理韩乐

【韩乐】:我估计这些限购按照之前运行的他们的方式应该跟北京先前的比较接近,不会像新国八条这么严格,可能属于还可以再买一套类似于这样的政策,我估计这次新国八条政策的以前的限购政策都需要调整,而且有可能城市的范围要扩大,现在的版本有60个70个了,新国八条对城市的限定只是界定了一些范围,如果从这个范围上来划的话,肯定是远超过曾经执行过的城市,政策限购的力度应该比过去更严格,力度要更大,我觉得随着二三月份估计都明朗了。

【主持人】:限购政策一出来,因为限购措施上省会城市等等,也有很多人在关注海南的房地产市场,海南不止海口,还有三亚,李总您怎么看海南、三亚的市场,有很多大开发商去年就海南旅游岛的事情在三亚海南这块投资了很多资金。

【李小宁】:现在是这样,先简单说一下,海南国际旅游岛的概念目前来说还只是一个概念,不具有国际旅游岛的基本一些特质,像印尼巴厘岛、坎昆岛,像这些都是属于包括毛里求斯这样都是国际旅游岛,国际旅游岛有几个特质:第一个特点,要具备“落地签”,在这个岛可以办一周左右或者十天左右的签证,印尼的签证比较复杂的,我们去印尼其实是“双签”,这个是比较麻烦。但是对欧洲人做一次签,但是印尼巴厘岛落地签,国际旅游岛首先具有落地签,海南不具备这个,不具备这个外国人很难来,中国人先得入住广州境内,再从广州转,作为国际旅游岛很难做,西方人不喜欢这样转来转去。

第二个特点,海南岛太大,它不是旅游岛,它是一个非常大的居住岛,海南岛旅游岛有多大?你会发现它太大了。要靠旅游带动这么多人口的时候,很难把当地资源都变成旅游资源。

楼市分析专家、豪尔斯企业董事长李小宁

第三个特点,设施不够,在去年采访我的时候我提出了这个问题,如果没有码头,没有基础设施的话,很难有人来,光有酒店不行,要享受设施带来的休闲,这些海南不具备。还有像赌场设施,还有其他的带有旅游性质的设施,完全意义上成为国际旅游岛,距离目前国际旅游岛的距离还很远,很难在短期内成为国际旅游岛,这些要素不具备的话,我个人认为它的泡沫存在非常重的。海南的房价上涨的速度,带来的投资热很难被消化掉,这些投资完了以后怎么消化它,买完房子之后是真正自己住还是出租出去,怎么正常运转这是非常难的。

海南一个问题,银行很少,所有的买房人贷款也享受不了,基本上都是拿现金去的。第二,它的金融系统也不完善,这些很难支撑一个旅游岛长期发展,它更多来说还是一个概念化,泡沫化。心理上的冲击很大,在这种状态下还拿着钱在海南岛再去买再去投资,这种投资在全国范围内遏制住的时候,海南即使不出限购令,泡沫化程度这么重的情况下,大家会觉得我买了房子会被套住的。

我个人感觉北京是执行上限,可能在外地人购买这一项,现在是在北京缴纳社保一年,但是有没有可能把时间年限延长,有可能。北京首先执行上限,北京一定执行这个。第二个可能在上限基础上,外地人购买这一块,北京85%的房产购买是外地人。目前看起来,一年的时间够不够?如果北京市激进一点有可能把时间延长或者条款更严一下,什么样的状态下,这种从严一下可能限制会比单纯的本地人购买两套不得买第三套更为严厉。在购房的比例,北京人占的比例比较少,即便这两项,我认为外地人来的更严厉一些。从这个趋势来说,这个工作关系会产生非常大的影响,因为现在这一条比去年出台要严厉的多,因为这一条是根本性的抑制不够,你买一套或者再有什么条件再买。在这种状态下,这种变化很大的。但是外地人会不会执行,如果北京出台,其他一线城市会被迫去执行,这带有政府的行政命令的宽,所以我想各地政府为了向中央能够明确的表态,我想他们也会采取积极的做法,特别是一线城市也采取尽量接近上限的做法,当地也许不会像北京那么激进,也会接近。

房产税这一块北京不会像上海那样积极的试点,中国的房产税执行是一个畸形,不是全房产纳税,是采用增量房的纳税,实际上极不平等的。这个政策估计上海、重庆在试点范围内恐怕得有一段时间在全国范围实施,我个人认为很不成熟的,这种纳税的方式造成社会的税务的极不平衡,因为我们没有特别平衡纳税的做法,这样短期出台以后只是为了应付政府一些行政命令的需要,但是没有真正调剂房产供求关系,这块是很大的问题。

【主持人】:你也提到新政细则上有可能会对外地户籍购房的纳税、社保这些年限做一些协调,其中搜狐微博上希望最近也是很多网友都在热议,有可能细则上面会对社保年限可能会提到3—5年的标准,我看到今天有媒体,好像是《新京报》他们在说据可靠消息透露,北京的细则决定用这种认房不认贷的原则,在去年5月1号之后没有买过的,目前北京户籍的家庭家里有五套房产的,外籍没有房产的,即使没有贷款的也可以再买一套,林总怎么看?

【林倩】:我觉得“限购”可以从三个部分来看:

第一个部分,我们先不管各个城市的细则,我相信各个城市尤其是一线城市细则一定不会比新国八条宽松。投资跟投机的购房目的越高的,像这样的城市受的影响最大的,像海南、三亚是首当其冲的,外地购房比例比较高的受的影响最大。除了三亚之外,还有哪些城市是投资性的购房目的比较明显的,深圳、广州、上海,其次才是北京。北京跟其他城市不一样的地方,长期以来虽然它也有一定程度的外地购房,尤其这两年北京房价变化比较大,外地购房比例有所增加。

其二,我们看看限购的目的是什么?在新国八条里面提出希望各个政府提出调控的目标,在3月底之前会有各个地方政府提出调控的目标。如果限购为了达成调控手段的话,我们看看调控目标是什么,无外乎两个,一个成交量,一个房价,如果要调控成交量,单纯调控成交量的话,我认为认房又认贷是最有效的手段,最霹雳的手段,它是最有效的。如果我们调控目标希望房价回落的话,如果一旦采取了认房又认贷的方式的话,不利于房价往下降的,因为在没有供给的情况下,房价很不容易下来的。房价领先指标是成交量,成交量萎缩之后房价会变动,成交量的萎缩没有适度的供给的话,很难让房价平抑下来,我们会认为第二个部分如果限购要跟房价调控目标相结合的话,显然目前各个城市主流推的只认房不认贷的方式比较合乎调控需求的。

第三,我们看看北京的状况,北京房价变动比较快,北京在去年细则出来以后,北京调控细则相对其他城市来说是比较严格的,限购比较早出来的。北京在执行上其实并不是非常的严谨的,在执行上主要补充去年5月,主要是以购房人自己的申报为主,他不做特别的查核,只要把查核落实了,对市场成交量影响很大的,新国八条不只是“限购”,还有营业税的全额征收,5年以内的商品房占了北京二手房量的4成左右,以去年第四季成交量一个月两万套,扣掉4成只剩下一万两千套,北京成交量连续三个月在一万两千套的以下的话,北京房价就有往下走的趋势了。如果再加上限购令,还有北京去年5月出台的细则上头再严格的话,即便只认房不认贷,比去年出台的细则更严格了。第一,北京成交量在短期内看到变化,第二,房价部分会有两个月观察期。

【主持人】:我们听一下伟嘉安捷的业务经理讲一下,不知道北京市场房贷的放量和担保这一块业务怎么样的?还有北京细则对贷款这块有什么影响?

伟嘉安捷业务经理李继伟

【李继伟】:首先来说新国八条出来以后,我也认真看了一下,这次新国八条给我唯一感触特别大的一块在范围上强调要比以前的政策更宽泛一些,以前更多针对的像京上广深一线城市为代表,这次更多强调了二线城市,新国八条强调各级政府要切实承担起稳定房价,遏制房价过快增长的责任,给各级政府施加压力更大一些。另外,我们作为一线业务人员来说感受最为明显的,春节前这一块整个我们合作的各家银行合作房贷额相对来说比较紧张,与往年同期相比来说,今年从1月份开始很多时候我们的借款人放款都会出现特别大的困难,银行延缓放款这一点。春节过后,我们公司接到客户电话咨询量,咨询一些新政,跟新国八条有关系的,包括一些网民在线答疑都有所增加,大概增加了30%左右。

【主持人】:目前几大银行贷款什么情况?

【李继伟】:目前以前自从去年5月1号出台的限购政策以来,北京来说银行要求贷款这块,北京审查比较严格一些,像目前借款人这块需要做贷款手续,还要提交给银行网签合同,银行也会提供建委信息平台,来查借款人是否具有购买资格。北京执行如果是外地人在北京住满一年,无法满足贷款条件,现在执行认房又认贷,这一块我们也很期待这块怎么界定的。我曾经一个朋友名下有两套房,但是都是贷款买的,后来都卖掉了,但是这块银行也是停止给他贷款。

【主持人】:您这块您自己的预测呢?

【李继伟】:我也是同意林总的一些观点,现在感觉说是限购,可能更加明显感觉到有些时候可以说停购,这次政策相当于重磅炸弹似的,一下扔向房地产,给我们从业人员感觉政策相对比较严格一些。

【林倩】:我可以做几点补充,刚好年前的时候我们约了北京十来年银行行长到我们公司大家聊一下2011年二手房贷款的状况,各个银行一致的看法,2011年的看法贷款一定紧缩,必然紧缩的几大原因,我们银行存款准备金率不断的上调,让银行可贷资金紧张,资金紧张得时候势必购房人贷款难度增加了,这是必然的。第二,在首购的优惠会弱化,以前可以利率7折但是现在很难在北京找不到了,绝大多数是八五折了。而且在新国八条出台以后,二套首付也提高了,我们自己,我们过去因为链家在北京市场的市占率比较高,达到26%以上的市占率,把我们在2010年所有成交贷款的成交单调出来的话,在2010年贷款的,购买二手房贷款的大概平均贷款成数是四成八,如果首付提高到6成势必有非常多的人受到影响,我们认为超过一半以上的人在首付款受到影响。一个限购令,一个贷款成数,还有利率上面的紧缩等等几个政策的累加之下,北京二手房成交量受到多大的程度的影响,我们粗估以下大概四到五成以上的萎缩是跑不掉的。

【主持人】:韩总这边也是代理很多一手的项目,我不知道目前北京二月份本来有新增的楼盘,也有在观望状态中,目前一手房市场什么样的情况,还有贷款购房者的影响。

【韩乐】:1月份以来影响都比较大,我们最近在做一个事,过去成交的记录,包括贷款的记录也在做疏理,同时也跟一些意向客户做一些沟通,我们大概统计的结果对于高端别墅,以及豪宅,受到政策卡在外面的客户占到70%,因为有很多客户几乎是外地,同时因为在外地界定上新国八条的政策比过去不仅仅严格在有可能社保,有可能在一年往上更多的年限上,没有北京户口,如果没有在北京交社保纳税的记录也不能买,现在外地的比重占的比例确实比较大,尤其在高端这一块,新国八条的影响我预计会很大。作为终端,我们统计跟以前积累的意向客户比高端好一些,但是影响也比较大,大概不能买的比例也得达到40—50%,但是剩下的也不一定买,就像摇号买车似的,摇到了也不一定买,要等着,可能拉长到一年到半年的时间,即使各类的条件也不定买,可能也观望,我要等房价下跌一些或者等促销力度大一些,所以也会受到影响,整体来说可能也并不明朗,我觉得今年肯定是不乐观的一年,而且政策力度如果仔细研究的话其实很难,如果北京还要往上限走的话,会对市场影响更严重。我们对今年北京市场来说说实话要做好“过冬”的准备了。从放大城市的范围来说,现在二线城市、三线城市,如果也是执行到力度也是跟北京一样重视的话,我想普遍全国都不会好到哪里去,一线城市和二线城市分化不会太大,反而有可能不受限制的四线城市和不受限制的三线城市反而会好一些。今年房市政策调控力度应该比2010年累计的调控力度都要强。

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【主持人】:如果咱们举个例子,通过一个假设,如果稍微好一点的状态认房不认贷的政策的话,这种政策在北京市市场上具体到执行层面的话,会是什么样的情况?会执行到什么样的力度?很多人都说这个政策不仅打击了投资客,对改善性、刚性需求都是打击,这种情况下,大家预测一下北京市整个的状况,整个执行力度,限购政策具体到限购大概什么样的时间段?

【韩乐】:认房不认贷两码事,我认为北京基于金融的安全和金融的限制,北京不会变化,而在限制上不会认贷,只认房,所以我觉得这是两条线,在贷款上还是既认房又认贷,在限制上认房不认贷。具体说限购多长时间,我认为不会短,我觉得一整年没有问题的,具体说到未来会不会政策松动和改变,完全取决于整个市场成交量和价格,是不是真正达到政府控制的预期?如果没有达到可能是无限期,甚至有可能有重拳下来。

【林倩】:我想谈几个关于限购,有限购的风险性,不管政府也好,还是业内人士,还是购房人也好都需要注意的,我们要去关注到一个风险,限购的越严,比方是用认房又认贷的方式做限购的话,限购期间成交量非常冷却,松绑以后,报复性反弹非常大,限购基层老百姓本来就买不到房了,到一松绑的时候,我又买不到,我认为这是一个限购加条件性的改善。一方面做大原则上的限购,用认房不认贷的方式做限购,另外一方面必须卖掉一套才能买第二套,通常大家是卖小买大,这种情况下,市场上小户型的房子低总价,总价比较很低得房子可以有比较适应的供应量供应到市场,对于基层老百姓市场比较清淡的时候他可以用比较合理的价钱买到这些方式,我认为有疏通的渠道来消化这些存量,在未来的限购令上绝对不是半年绝对是跨一年的以上的时间。因为我们做二手房为主的,当北京二手房市场年度2011年整体的成交量在15万套以下的话,我觉得在2012年会考虑放松。如果在2012年成交量在17、18万以上这个政策有可能会被执行。如果北京认房不认贷怎么被执行,两种方式,一个是网签认购,这个是比较灵活宽松的方式,但是我觉得采取这种方式的可能性不太高,因为网签可以退签的,它的确定性,变化因素是比较大的。另外,过户,从过户的角度来看,究竟从产证下来的角度,还是送件的角度呢?我个人比较倾向于送件的角度,具体政策还是看政策具体出来以后怎么看。

【李小宁】:我先说说八条这个八条其实有两条是对的就是对需求协调,剩下六条对土地供应商,开发商的协调,你会看到对需求方的比较实在的,其他六条是比较虚的。我们的政策一直叫“掐尾挤头”的政策,比如现在全部是限制消费,其实根本解决土地供应问题,按照过去的政策闲置土地要收回土地,但是我们看到哪个土地闲置了被收回了,其实都还在闲置了。现在不让买,供应没有出路,把真正的供应方给真正需要的人,现在是不让你买,先把你价格憋下来,掐着尾巴憋脑袋的做法,在短期内成交量肯定会大幅下来,一方面是心理上的原因,另一方面根本买不了,控制你买,这种情况下,成交量急剧萎缩的情况下,市场没有发展,大量的存量房越来越多,对市场根本出路在短期内能不能停下来。对于政府来说先减速,再往下发展,按照正常来说降多少,房价下降20%有人买吗?所有限购政策实际上真正能买的人没有支付能力的人,或者信誉度极低的,这批人具备购买资格,真正购买起房,信誉非常好的人这些人不能买,不能买这些房子没有正常的出路,生产出来的房子供需关系对等关系不等,你杀到多少才是一个点,真是像房价说的杀到30%又会出现什么情况?大家想想后果,我不敢说政策推到多高,从目前来讲通胀还在进行,买房仍然大家认为保值增值比较好的途径,共同认知的心理下,只要是闸稍微一开,水马上出来,因为你没有疏理好。中国通胀高,因为GDP发展比较高,所以高通胀。另外全球性的通胀,大宗商品价格上涨,这些东西带来的所有东西,如果你单纯的抑制消费能不能解决经济的根本?国家能坚持多久,你可以让房地产死掉,给你经济带来的后果又是问题。现在的调控更多带有个人情绪色彩,没有让经济这个车运转更合理,可能今年一年可能会执行这个政策,但是执行的结果会出现什么问题?成交量会继续下降,房租肯定会大幅上涨,大家买不到房,租房的人越来越多,就会产生更大的变化,市场这种状况下,买不起房的老百姓仍然没有出路。

一大批夹心层没有出路,保障房买不了,商品房买不起,这一批人占社会一大部分,这部分人出路在哪儿?政府的保障房提供不了给他,一是数量不够,二是他的资质不够,夹心层是相当大一批人。在未来的两到三年里实际上供求问题非常严峻的,现在的调控只是一个刹车的作用,把这个快速的车下刹一刹,但是刹车以后怎么正常运转,现在政策没有解决供求关系根本问题,目前出台的房产税我个人认为是一个畸形,是一个权宜之计,不健康的。

另外中国的房产权属关系,不像其他国家,包括台湾地区。中国的房产权属集资房、公房,还有过去的公房没有上市的,手续没有完备的还有相当大一批等等,这些权属关系没有理顺的情况下,你怎么执行税费?如果你强制执行是不平等的,这个东西按照原来纳税的时候按销售价格纳税,还是按市场评估?这里面有最大的问题,权属关系非常混乱的情况下,匆忙出台这些政策就是头痛一头,脚痛一脚的问题。

现在真正能享受贷款的人寥寥无几,银行贷款急剧下降的情况下,对银行打击也是非常大的,这是政策的打击一是购房者,二是银行,三是开发商,现在政策出台是急刹车的政策,并不是让车辆正常运行的情况下,让你先停下来,这个停时间有多长?跟现任领导的任期有关,不要忽视政府的调控,甚至个人的权力色彩,他只要拍着胸脯说出来的政策,一定会执行,这个政策最长的时期是在这一期政府的任期内,下一届会不会执行,就要看下一届政府市场的情况。不要忽视政府调控,个人权力色彩,千万不要忽视,中国是这样一个国家,大家一定要认识到这一点,这次贷款权力色彩,我这次讲的一定是这样,不是完全按照市场化,完全是行政干预,强制干预,但是没有解决出路问题,大禹治水,首先是疏导,不是堵,如果拿一个铡刀掐断了,但是这些水怎么办?我曾经提出来应该做一些杀富济贫,我买一套五十平米跟买一套三百平米的都是按一套算,这是不合理的,将来呢?如果真做好了,这恐怕还要细化,应该是调剂式的,可以采用杀富济贫,占有多平米的多交钱,多缴税,应该采取这种办法,而不是不让你买,这不是解决市场正常良性循环问题,而是调剂市场,而不是把市场一刀切断,断流不是解决问题。我觉得一刀切还是比较简单粗放,没有解决根本问题,供需关系没有调整。二手房这块,我个人感觉如果房租继续上涨,二手房实际成交会降低,大部分持有不卖了,现在房价不确定的情况下,短期内可能是一个冰冻期,房价不涨也不跌。现在租金上涨不卖了,也不急着买房,房产税北京短期两年能出台,二手房成交量也会继续下降,供求关系的问题,想买的买不起,想卖卖不了,没有合适价格。一手房这块冲击比较明显一些,一手房的定价权在开发商这一块,可以直接通过自己行政手段干预,可能会有下跌过程,而且会很直接为了使房子销出去,目前政策我感觉实际上不是买得起买不起的问题,是根本买不了的问题,不让你买了,基本上这个政策,银行贷款放不出去,首付付不起,你降10%我还是付不起,再往下降降多少就是一个问题,你降到30%以后,真正想买的人能进入市场开始,但是还是在四环五环以外的,面积小一点的这些人群,大部分的人买不了,如果全国范围都这样的话,房地产真是一个巨大的问题,这种关系短期内调整不了,这个政府过了一阵子以后,经济各方面受影响,政府可能还会调,因为保经济还是更重要一些,但是短期内还是执行这个,因为房地产一两个月显示出来,一两个季度市场就有反映,这个政策可能会执行一点时间,更长一点的话,会在现任政府任期内。

【主持人】:刚才李老师提到租房的问题,我想问一下李总,昨天看电视,电视上说年后年后租房市场突然变得特别火热,很多人都去寻租,我想请林总介绍一下,年后这两天租房市场什么情况?今年房子能够去买,您对租房市场有什么样的预测?

【林倩】:我提供一些年后相关的数据,包括买卖、租赁,买卖来说年后这三天新增的房源量增加3—4成,但是新增的客源量减少了15%,待看量整体来讲跟年前没有泰达变化,但是区域差异性很大,学区房增加的,非学区房锐减的。租赁房新增租赁房回复上涨15—16%,新增的需求,承租房25—35%,租赁市场开始呈现供不应求的状况了,开始有一些租赁往上涨的租赁,具体的租金还看不出明显的变化。刚才老师讲的部分,现在的营业税按全额5.5%征收,地方政府多收的营业税可以用在租赁的补贴上,美国很多州执行租赁与鼓励的政策,美国有政府盖的公租房,还有民间的,我有一套房我没有使用,州政府有政策,如果你这个房子愿意加入公租房的政策的话,你去租赁,他会限制你的租金,差额由政府补贴给你,有补贴让租金不往上走,这是尝试性的做法,应该做一些未雨绸缪的政策,不是等租金上涨了,娱乐又出来了,再出台政策控制租金,我大概提出这样一点建议。

【主持人】:新限购的政策马上就要出台,伟嘉安捷李老师一块也是面对一线消费者,我想请几位专家给大家这些消费者、购房者提供一些可行性的建议,不管是投资客也好,还是普通的购房者,或者保值、增值买房这方面的。

【李继伟】:我个人的建议,现在政策还没出台,现在政策比较混乱的情况下,第一先提醒消费者,无论有购房需求还是卖房需求,首先通过各种媒体报道,首先要关注了解最新的一些政策,如果作为一个买房者来说想买房通过中介去找房,应该咨询这些中介或者担保机构专业人士了解他们这些专业人士给出的一些建议和指导性意见,比如说我这种情况能不能买,我还能贷款能贷几成,我首付多少,首先对自己的状况有充足的了解,另外在交易环节这一块的强调,在政策不稳定的情况下,如果你选择全款也好,贷款也好,跟中介或者买卖双方相互配合也好,一定要加快交易时间,缩短交易时间,有一些可能是不可预测的一些政策性的风险一定要尽可能的规避,这样说白了加快交易环节。另外,选择贷款的客户,跟他们强调对于他们贷款的资质自己首先有一个比较完整的评估或者找专业的人士咨询一下,比如说涉及到个人的信用记录情况,我们做贷款当中,碰到很多客户都是对自己的信誉状况不太了解,比如说他的信用卡有很多次的逾期,降低了贷款的成数,包括他的收入证明单位无法开具足额的收入证明,还有些客户的流水无法满足,或者帐目大进大出不稳定也会造成贷款无法满足的风险。再有在整个算是加息的情况下,我估计可能在未来一段时间之内,可能央行至少加息两到三次左右,加息不断的情况下,借款人顺利贷款了,应该选择一个合理的贷款的方式,比如说通常咱们可能最普通的本额本息还款方式,还可以选择缩短还款周期,减少不必要的支出,还有一些组合的贷款方式,或者合利贷的方式,延长整个贷款的年限,缩短它的利息的支出。再有比如说在资金充裕的情况下选择合适的提前还款的方式,减少本金这些都是对于消费者的建议。

【主持人】:目前选择公积金贷的会不会?

【李继伟】:目前看来,尤其春节之后咨询的量有所增加,早上的时候碰到李老师也是公积金2月10号上调了,5年以上应该是4.5,其实公积金还是有很明显的优势,有些客户如果具备贷公积金的条件完全可以选择贷公积金的方式买房。

【主持人】:公积金贷款上限额度多少?

【李继伟】:会有一个评估。

【主持人】:评估标准?

【李继伟】:目前还没有更加严格的标准。

【主持人】:如果有条件还是选择公积金贷?

【李继伟】:对,这也是为节省利率方面考虑。

【主持人】:李老师这边呢?

【李小宁】:春节以后这次加息,我估计一段之后央行不会往上调,实际上从目前加息不是解决通胀,我个人感觉加息只是平息情绪,并不是解决通胀。其实加息实际还是推动通胀的。加息的结果使各方面产品都在增加,最终反馈到市场还是增加上调这个情况。目前大家要认识到物价上涨应该从今年来讲是常态,有些数据我觉得特奇怪,今年5%应该是一个常态,千万不要说有人说年底降到3%或者2%,千万不要盲目相信这一点,不相信这一点要看全球范围内物价上涨,大家认识到是常态,加息是必然趋势,认识到这一点大家就要算算贷款,贷款利率不断增加,加息的结果不是你付的成本多,而是你的所有支出都在加大,比如吃啊,住啊,因为在这种状态下,一定要好好算算帐,你实在买不起房,现在就租一套房,这是第一点。

第二点,在市场波动下,大家选择一个比较低的点买房,今年肯定是有机会的,现在调控这么高的情况下,市场肯定会有振荡,振荡加剧,今年特点政策加大,涨跌会非常明显,这个时候大家选择比较好的点进入,会选择一个相对低一点的。这样选择一下时间段,不要盲目的去买,有些开发商价格相对比较低了,但是还是要看一下,因为毕竟是高压下的政策,政策没有松绑的情况下,变化还会延续下去。

第三点,大家要化零为整,过去房子比较多的情况下,都是小房子,如果有成交的情况下,你把市场调剂一下,目前限制套数,目前阶段政策长期要执行的方法,不是面积,因为认套数还会持续下去,限制还是认套,限购还是银行这块。不要完全停止置业,因为这种事情还是要居住,还有需要,选择这样的点进入。政策对于消费者来说没准是好事,消费者这但时间选择,比前段时间疯涨可能更好一些。

我觉得在高通胀下,在中国来说投资房产还是大家的共识,短期内难以打消掉买房子,大家共识一个产品的时候,这个产品肯定是将来保值增值很重要的产品。我个人感觉在中国来说没有更好的投资去应对通胀,包括银行利息,就算再加三次利息,今年预计三次,第一次加息在春节前,下次再加息我个人感觉在半年之内,个人感觉应该在下半年了,大家算好这个节奏,银行加息还是一个手段之一,所以在这种情况下,大家算好了怎么进入更合理,更合适,要更多的考虑大趋势,要算好这个帐。

【主持人】:谢谢李老师,李老师也是非常中肯的给消费者支招,大家要看好房价的波段这方面的因素,林总这边呢?刚才李老师提到租房,可以转为租房这方面,你可以给我们一些想租房的网友一些信息。

【林倩】:也是分为买房跟租房,租房我建议是最早,如果你确定租房的话最好在3月以前租房,预期今年租金肯定有一些趋势性的上涨,确定要租的话慢不如快。

【主持人】:会不会二三月月份房源会放出来很多?

【林倩】:目前来看还是呈现供不应求的,就买房来说,如果北京的调控政策落地了,如我们预期的成交量下来了,房价开始有一些动摇了,首先确定你有没有资格买房,确定有没有资格买房有很多渠道买房,找一家信得过中介公司,或者打品牌中介服务热线,来确定你可不可以买房,确定了你的条件跟限制以后,如果淘便宜一点的房子的话,种种调控政策之下,这种户数在千户,甚至1500户以上的社区,五年以内比较新的社区,有可能是第一波价格会比较动摇的,价格可能会往下走的,一方面房源量供应比较充足,不乏一些客户想变现的,可能淘到比较便宜的房子。还有全款购房对于购房人有溢价筹码的,如果贷款的话,如果受到一些限制,不要过于灰心,据我了解一些银行开始规划一些组合性产品,不管跟一些专业贷款公司或者大型公关公司,你会发现你自己预料之外银行提供的组合性产品可以满足你首付款不足的需求,这是给买房的人需求,你买房之后如何降低你持有房子的成本,刚才讲的很清晰了,在这里就不做补充了。

【主持人】:因为也提到限购政策,对于想买房投资的人,你有没有其他的投资方面的建议?

【林倩】:如果是短期的,你过去的投资习惯是短线操作的,今年买今年想卖的,我不建议今年进场,不管在哪个城市都差不多,确实你在高通货膨胀的情况下,国内投资渠道比较有限的情况下,如果你愿意投资两年以上的话,房地产还是一个可以去在这么多投资渠道当中确是是名列前茅的首选之一,第一还是看你能不能买,你具不具备买房的条件,如果有,又有周期以上资金准备的话,可以选,我觉得5月份以后更明朗一些。

【主持人】:我知道有很多消费者可能会用别人名字买房子,或者夫妻离婚这样的方式买房子,我不知道这样的情况会不会比较多?

【林倩】:分成几部分,第一用别人的名字真不建议购房者这么做,因为我自己在台北、上海、北京都工作过,满深刻的感受,北方城市,北京的老百姓在这方面的意识比较薄弱,人与人之间比较讲义气,一诺千金,用别人的名字做一些事情,但是从财产风险来说不建议大家这么做。夫妻之间,过去用申报的方式还好一些,现在查核更严格一些,过去还存在一些空间,我觉得未来这种空间越来越小了。我觉得大家在法律合法性原则之下进行相应的投资,否则的话会贷款收回、财产收回损失更大。

【主持人】:如果北京有房子,或者外地有房子,现在国家联网会查的到吗?

【林倩】:北京是毋庸置疑的。

【李继伟】:如果有贷款记录在哪个城市都可以查到,针对新国八条我想补充的加快建设个人住房信息系统,包括各个信息系统的联网,像建委、民政局、派出所的联网,像为了买房夫妻离婚,从中国伦理来说,为了买房子离婚,我个人不赞成的。

【李小宁】:我们要是买房子,我劝大家一次性过户,千万不要留尾巴,如果赶上双方都是君子这没事,如果赶上小人的话,对于哪一方都是损害,在房产买卖上第一不要用别人名字,第二不要做一些模糊性的时间界定,要及时过户。

【主持人】:刚才几位说的很全面了,韩总这边有没有什么建议?尤其你这边代理高端项目比较多,对这部分置业者有什么建议?

【韩乐】:这不太好说,符合条件再买房的我相信今年一定会有机会,我觉得在政策变化期还是等几个月看看,对于没有条件买房的人这是很大一批人,从暂时来看没有特别好的办法,有可能有几个趋势:一是可能不能买住宅了,可能瞄向商业跟写字楼方面,作为投资的方向。因为商业地产从去年到今年一直比较热,虽然也有风险,但是对于没有资金,没有出口来说可能是一个方向。另外,对于一些刚才也提到一线城市,二线城市不能买了,但是在其他城市有没有机会,或者对于发展比较快的城市,或者现阶段房价刚刚开始复苏或者刚刚开始萌生,或者没有找到非常高的价位如果作为投资的话,从长线考虑可以在房价比较低的城市可以考虑一些,但是不代表没有风险,但是必须要对那个城市有所了解,很多在京外地人已经有了若干套房,不能再买了,可能会跑到家乡去买,因为他在家乡有父母,有亲戚,他比较了解,他买了房子不单纯是投资,可能还有一些实际用途,这方面的情况在身边也有看到。出口还会有,但是预期房价涨到什么程度,或者城市发展到什么程度,我觉得可能是一个方向,另外我也不知道,政府这样做的话,是不是让老百姓买的话,再加上通货膨胀资金必须有个去处,一方面流向资本市场,还有些买基金,理财产品,像一些国家国企上市融资等等,另外一方面充盈银行资本,有些人找不到投资方向,就存钱,对于银行放贷也是有利的。今年现在的预测来讲也是比较难的,但是我觉得房产确实是比较好的,比较安全的,即使到现在这个程度还是比较好的投资渠道,作为住宅是一个瓶颈的话,或者是其他城市或者其他的物业再去寻找机会也许是解决保值增值的方式。

【主持人】:今天感谢四位专家给我们网友提供了很详实的建议,也是对北京出台的相关政策做了预测和分析,非常感谢,北京市“限购”政策即将在近期出台,相信几位包括很多消费者也都是非常关注政策,我们希望政策出台以后再跟几位继续讨论一下这个政策,今天就到这里,谢谢!