北京在2月16日公布楼市调控15条细则。要求进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。

以下为细则全文：

北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知

京政办发[2011]8号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(京政发〔2010〕13号)印发后，本市房地产市场出现积极变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，坚决贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，进一步做好本市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，经市政府同意，现就有关问题通知如下：

一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任

(一)进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。

(解读:关于切实将房价控制在合理水平,希望是非常好的,落实是非常困难的,主要是无法对”合理”两字,作出人们共同的理解,或大多数人的认可.我以为可以从几个方面来衡量:

1房价和成本的比例是否在合理的比例内如1.1~1.2:1..

2房价的涨幅是否物价的涨幅是否一致,和CPI的指数涨幅是否一致，和GDP的涨幅是否一致，和银行的存贷利率是否一致。如此说来每年涨5%-10%也就是极限了。当然都不能按统计局的数据，全国一平均就什么都没了。要看老百姓身边具体项目的房价的变化，这是老百姓的具体感受。如果这一轮调控出现逆市反购反涨，恐怕老的计划经济的物价调控部门改出场了，物价局不能只管普通消费品的物价监督。而不管房屋商品的价格监督。）

(解读:进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，主要是在落实，资金如何解决，土地供应在那里，如何构成良性循环，年度计划如何。全国N年1000万套，北京市今年20万套的目标如何实现呢？我认为有几点考虑：

1、保障性住房和商品房要严格分开，如果将商品房的消费群体挤压到保障房群体来，那保障房将是个无底的黑洞，也将失去市场经济的动力，鼓励人们等靠要，政府将背上极大的包袱，如果强行维持，并靠财政赤字来完成，将会导致新的一轮通货膨胀。保障性人群主要是对社会基层无力自我完善住房改善的群体，他的人群涉及总量应该限制在10%以内，合理的空间应该是在5%，只有这样才能将计划的公平与市场的效率有效的结合起来。而且保障的标准是满足基本居住和工作生活的需要，是一个梯级改进的过程。那种一步登天的保障改善是不可能持久的。如北京市的人均住房达到28平米，能一步达到平均水平吗？如果达到了是否对没有实现的群体的不公平。保障性住房必须以租为主面对保障群体，不能再向经济适用房一样，在特定金融危机拉动内需形势需要的全民开放售房。保障群体内一旦有了商品购房行为，可以从信息系统内，取消资格。一旦收入发生改变，可以通过年检来调整保障资格。

2土地出让金的地方财政转移支付到保障房建设，住房公积金贷款支持保障房建设，开发商的10-20%面积用于保障房建设，养老和社会保险有条件进入保障房建设，社会公益资金进入保障建设，是多渠道解决保障房建设的必然。同时保障房不能是完全的国家承担制，应该将国家，企业，集体，个人的力量结合起来，实现物业管理的良性循环。）

(解读:严格执行差别化住房信贷和税收政策，

非常的必要，操作的麻烦，需要进行差别化的认证，在金融政策起到影响需求的主导作用下，也要知道是对购房和建房成本的增加，会作用到房价中去。)

(解读:进一步有效遏制投机投资性购房，

终于让房子回归到居住的本源，这是解决房地产市场过热的最有效手段，需求控制。不光是经济问题，也是社会问题。我们没有足够的土地和钢筋水泥玻璃木材等物质资源供投机客们像股票一样炒作和空置。为了子孙，为了地球，别玩了。）

二、全力做好住房保障工作

(二)建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。

(解读:非常好，想提的建议是，如何彻底改变摊大饼的发展模式，别将保障房变成新的睡城，变成新的贫民窟。规划的周边新城要加速发展，城市的核心人口疏解工程，不是将人口搬走，而是工作生活一体化疏解，北京要大力发展新城。同时和河北天津互动，构建共同繁荣高铁时代的环渤海城市圈。

(三)大力发展公共租赁住房。在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年年底前实现配租入住1万户以上。积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

三、加强税收征管

(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

四、切实执行差别化住房信贷政策

(七)各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

五、严格住房用地供应管理

(八)增加住房用地有效供应。全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。

(九)加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。开展商品住房用地使用情况专项检查，对超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

解读：土地上一定会玩真的，大龙的事会重演，国家利益至上。

六、合理引导住房需求

(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

解读：超级严格，将导致外地购房需求下降80%，占总需求的的20%消失。导致本是居民购房需求下降20%。总体上2011年购房需求将下降40-50%。投资和投机购房得到有效控制。当然不排除背房族的出现。北京楼市面临冬天。但是上半年价格还是坚挺。下半年会出现大量促销现象。自住性需求该出手时还出手。

(十一)加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

七、建立健全约谈问责机制

(十二)各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务。优先保证保障性住房供地，加快建设进度，按期完成开工和竣工任务，并确保工程质量和安全。加快配租配售工作进度，严格房源分配使用管理，全面落实保障性住房全过程“阳光工程”。保证普通商品住房供应，加强房地产市场监管，完善个人住房信息系统。

解读：制度和信息的保障，是必须的。

(十三)发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、监察等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位。国土部门要确保住房用地供应，并严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。住房城乡建设部门要进一步加强统筹协调，不断完善政策，抓好保障性住房建设管理工作；加强房地产市场监测分析，完善监管长效机制，巩固房地产市场秩序整治成果；完善个人住房信息系统，为落实房地产调控政策提供基础数据。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作。财政、税务、住房城乡建设等部门要相互配合，积极开展应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，坚决堵塞税收漏洞。统计部门要按照《住宅销售价格统计调查方案》，进一步做好房价分类统计和发布工作。

(十四)进一步加强对各区县政府、市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核。对没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位，工作不得力的，进行约谈和问责。

八、坚持和强化舆论引导

(十五)新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导。要大力宣传本市住房保障和房地产市场调控工作取得的进展与成效，深入解读政策措施，引导居民理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。