编者按：晨报十年，影响湖南；聚焦民生，深耕楼市。

限购令先行城市，楼市变化真相如何？我们派出了几路记者奔赴全国各地，我们的记者将现场直击北京、上海、青岛等地楼市限购后的市场形势。长沙限购之前，置业者怎样跑赢调控，市场普遍心态又在发生怎样的变化，我们也将一一为你呈现。

潇湘晨报重磅推出《长沙限购》大型系列专题报道，只为给你提供限购之下最全面的政策解读、最专业的调控剖析、最专业的发展预判、最实用的购房指南和投资攻略。

2月19日，海湾·天泰金融广场举行奠基仪式，这一位于青岛胶州澳门路的项目，占地约3万㎡，建筑面积约10万㎡。据开发商天泰地产方介绍，该项目一个月前才拿到土地，一个月后即奠基，并计划今年8月份开盘。“之所以速度这么快，就是为了资金能够快速回笼，我们拖不起。”开发商直言不讳地说，青岛祭出限购令后，楼市进入低迷期，加上金融信贷政策叠加，以及或将实施房产税，楼市前景不容乐观。

1月29日，青岛率先推出楼市限购令；2月15日，青岛深化版限购令细则落地。但限购范围仅限市辖七区，而在胶南、即墨、莱西、平度、胶州等五个县级市拥有房产，再到市内七区购房不受限制。青岛业内人士认为，限购令对青岛市中心楼市将有较大影响，购房需求可能由此进入周边县级市，这些区域地房价甚至有可能会上涨。这也就不难理解天泰地产进军胶州的动作如此之快了。本报记者赵书生青岛报道

青岛楼市：成交量大幅萎缩

“今天还没有成交。”2月20日中午，在号称青岛最贵的位于市南区的楼盘万丽海景售楼部，装饰豪华的大厅内只有几位售楼人员，原本看房顾客较多的周末，却并无一位看房者。

无独有偶，当日下午，在崂山区同和路的金光丽园，在四方区清江路的中海清江华府，记者在其售楼部除了看到售楼人员在三五一群聊着，几乎没有看到一位购房者。

青岛细则发布后，青岛楼市步入低迷，房屋成交量迅速萎缩。以位于青岛开发区的海信凤凰金岸为例，该盘2010年11月19日开盘，首批推出的四幢高层531套房源，11月份即售出289套，12月份售出71套，2011年1月份，青岛市传出即将限购的消息，很多人抓紧投资购房，海信凤凰金岸销售45套楼房，限购令1月底出台后，2月份已经过去的半个多月，该楼盘售出的房源仍为个位数。

来自青岛市房地产交易中心的权威统计数据显示，2月份将有3家新盘上市销售，但2月份已过大半却依旧没有新盘开盘，新房签约量及二手房签约量均大幅下跌，其中市辖七区新房半个月的时间签约量未突破700套，二手房则仅仅签约300多套，多个市区2月份多次出现零成交的记录。

据此前成交统计显示，春节之前的1月份以及去年的11、12月份，岛城新房日成交量一直维持在四五百套，还有个别时候出现七八百套甚至上千套，与其相比，如今的成交量可谓急转直下。“2月份的楼市萧条已成定局。”金日紫都项目营销总监刘兆华说。

购房者：“等过段时间再说”

2月末的岛城青岛，空气中处处流动着暖洋洋的味道，不少游客和市民正在沙滩上晒着太阳，不远处八大关风景区的植物已经透出了青绿色，春天已经来临。但青岛楼市却随着不久前颁布的限购令而寒意料峭，浓重的观望气氛致使成交量严重萎缩。

2月21日上午11点，在位于青岛市巫峡路附近的青岛市房地产交易中心，记者没有看到原本排队的现象，大厅里办理业务的市民并不算多，这与去年一大早就把“长龙”排到门口外马路边的情形形成鲜明对比。“我是抢在限购令出台前几天买的这套房子。”住在市北区的殷女士一家拥有三套住房，其中两套均属投资置业，听闻青岛要出台限购令，殷女士和老公商量后决定立即出手在市南区佛涛路网签了一套82㎡的二手房。“因为佛涛路属于市南区，这边的环境好，适合养老，这套房子是特意买给爸妈养老用的。”殷女士说，这套房子每平米2.2万元，总价180多万，她来房地产交易中心就是来办理最后的交易手续的。

记者又随机采访了6位市民，发现他们当中除了一位是在限购令后购买的房子外，其余均为限购令颁布前办理了网签手续，这次来是办理最后的过户、税费或贷款手续的。

“现在不是出台限购令了吗，都说房价会跌一点，那就等等看吧。”青岛的哥老严是土生土长的本地人，家在四方区，年过半百，与家人蜗居在上世纪八十年代分配的50㎡的单位房内。“原本打算买套房子的，可房价的涨速太快，原本每月可以买一平米的工资，现在连0.3平米都买不到了。”老严对限购令抱有很大期望，“等再过两个月，把我大半辈子的钱拿出来给女儿买套房子。”

与老严抱有同样想法的市民不在少数。原本打算春节前购买婚房的公务员鲁东，听说限购令要出台，暂缓了购房计划。在他看来，“房价今年至少不会再涨了，观望一下胜算会更大。”

青岛市房地产交易中心副主任袁青华表示，目前的青岛楼市遭遇淡季与本地楼市限购令的夹击，接下来的情形如何，恐怕不难得知。他认为，限购令下市场观望情绪的滋长应该是楼市交易萎缩的主要因素。“每一次政府出台严厉的调控政策，总会出现一段时间的观望期。”当地一位地产商表示，除限购造成的市场观望群体增多外，楼市季节性的淡季也同样不容忽视。

开发商：减少预算，谨慎拿地

“不少开发商现在都减少了预算，拿地也比以往更加谨慎，但地总还是要拿的，脚步不能停滞。”曾先后在青岛海尔地产集团、青岛新华锦置业集团、青岛天泰地产等房产公司担任销售总监或负责人的资深地产界人士冯宇渊表示，面对如今限购令、信贷大幅收缩的房地产严控态势，的确感受到了一定的压力。

“限购令最直接作用于市内7区，因此对这些区房屋市场的销售影响非常大，市内四区和城阳区、黄岛区、崂山区的成交量目前都有所下降。限购令对即墨、平度、莱西、胶州、胶南这五市没有太大影响。”合建行不动产营销有限公司总经理吴云海认为，限购令对高端房产产生的负面影响较大，比如绿城、伟东的一些高端项目就受到了影响，成交量萎缩较大。

吴云海还表示，就开发商而言，今后会更加谨慎，拿地的积极性会降低。因为限购会大大压制房产市场的需求，开发商在供应和拿地上都会谨慎考虑。他还分析称，不少房企，去年、前年的销售都非常好，资金已回笼，不会以贸然降价、打折等形式应对调控，就今年上半年而言房价不会下跌，同时也可以预测，下半年，部分企业需要资金，可能会在促销上作出调整，房价稳中略降，这种情况或许会一直持续到明年上半年。

另外一家青岛本地房地产企业的营销经理则表示，减少预算，谨慎行事是肯定需要的，不过“该干嘛还得干嘛，青岛房地产市场的前景还是很广阔的”。

[限购余波]

催热商业地产，

大户型成交比例上升

限购之下，青岛楼市是否像遭了一记闷锤那样，出现休克，停滞不前？包括冯宇渊在内的多数业内人士均持否定态度。

冯宇渊向记者表示，1月份，天泰地产某在售项目共成交30套住房，其中大户型占了六成以上，大户型的受欢迎程度超过小户型是他最直观的感受，或已成为比较明显的趋势。“限购之后，很多人手里都只有一张"购房证"了，这仅有一次的权利该如何使用，成了很多购房者们认真思考的问题。”冯宇渊分析认为，因为只有一次机会，很多人会考虑一步到位，购买多居室的自住房，这可能是导致大户型受欢迎的主要原因。

此外，青岛对住宅市场的调控和限购，使得住宅市场呈现出明显的波动性，却间接催热了发展较为落后的商业地产。因为本次出台的住房限购令不包括“商业用途的房屋”。

2月20日，在四方区合肥路万科城售楼部，售楼小姐赵泉告诉记者，因为商业用地不受限购令的限制，一个多月前开盘的属商业用地的“万科城市魔方iBOX”目前销售非常好，只剩十几套，她本人也购买了一套40多平米的房子，均价也一度超过了12000元/㎡。

与此同时，同属商业用地的市北区的华远汤米公馆售楼部也吸引了不少看房者。这里的房子已经卖到了14000元/㎡。售楼小姐肖娅琴介绍说，最近虽然是淡季，但是房子卖得还比较好，来看房的很多。

“我和我老公名下各有两套住房，只能投资这类商业用地的房子了。”在华远汤米公馆看房的彭女士说，限购令出台后只能投资商业用地了。

事实上，一些看似住宅的房子，其性质却是40年商业产权，住宅限购令之下，这种原本尴尬的边缘楼盘倒却迎来了春天，成了香饽饽。除了上述万科城市魔方iBOX、华远汤米公馆外，中海银海1号项目的部分也是40年商业产权的，也不在限购范围内。但这种房屋不可以落户，不能用公积金贷款，商业贷款利率均要上浮10%，且水电等费用均按商业标准收费。

[限购猜想]

限不住的需求？

依照青岛版限购令的规定，本地户口的家庭，如果已有两套住房，允许卖一套再买一套。那么，如果一个本地人手里有两套房，全部出售后是否可以再买两套房呢？对此，青岛房产交易中心给出的解读是，“如果本市户籍家庭名下没有房产了，允许他再购买两套住房。”也就是说，本地人名下有允许持有两套房子的“指标”。不论买卖交易多少次都不受限制，只要名下不超过两套房就可以。

在青岛某橡胶制造企业工作的济宁人黄胜东说，他有社保和纳税缴纳记录，名下已有一套住房了，是否还可以再买房呢？对此，房产交易中心的答复是：“如果他卖掉手中的房产，仍然可以再买一套房子。”这就意味着，只要有一年以上本市社保或纳税记录的外地人，就有名下持有一套房的“指标”。

而即便是不符合要求的外地购房者，也有方法可行。崂山区海尔路上的一家房地产中介机构的工作人员明确向记者表示，“我们可以为外地人提供"补交纳税"服务，价格4000元左右，这样不但有资格在青岛买房，还可以享受首套房三成首付的优惠待遇。”

一个不争的事实是，此前每轮“越调越高”的楼市调控早已让房产商们失去了真正的“恐惧”。就在过去的2010年，号称史上最严厉的调控结果颇显尴尬多数城市的房地产企业都享受到了新的一轮量价齐升的集体狂欢。

此外，当地一些业内人士向记者表示，限购令前，青岛楼市一度处于供不应求的状态，卖方市场特点明显，很多楼盘的开盘活动都没有对外公布，怕因太多人抢购引发矛盾。限购令后，市场需求被强制打压，但并未消失。而青岛限购令的有效期限只有一年，之后会不会因为需求爆发而引起新一轮房价上涨？这谁都不好说。

[新闻链接]

【青岛版限购细则】青岛规定，自1月31日至今年年底，在本市市区（市辖七区）实行住房限购措施，对已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。